Vieme, ako bude vyzerať celý downtown v Bratislave. Kedy bude nová veža Ister Tower hotová a aký dostane vzhľad?

Vo veži naplánovali byty a apartmány, v menších budovách kancelárie a hotel. „V lokalite bola vtedy požiadavka na kongresový hotel. Vedľa kreslilo JTRE kongresové centrum. Preto sme hotel koncipovali ako kongresový, aby sa záujmy v lokalite vedeli rozložiť. V prednej časti pozemku, bližšie k Starému Mestu, sa ako samostatná budova kreslil apartmánový hotel, kde môžu ľudia prechodne bývať a nemusia si kupovať nehnuteľnosť,“ vysvetlil Matúš Trajter.

Územie budú musieť vyčistiť. Zamorilo ho bombardovanie rafinérie Apollo. Matúš Trajter verí, že do dvoch rokov oddnes budú môcť začať s výstavbou. Tú odhaduje na 36 mesiacov. Ak by išlo všetko podľa harmonogramu, kolaudovať by mohli ešte v rámci tejto dekády.

Teraz Ister Tower prechádza redizajnom. Dynamická fasáda sa síce páčila developerovi aj klientom, ale stavebné spoločnosti hovorili o technicky náročnej výzve.

„Pôvodne malo každé poschodie atypické balkóny, čo prináša množstvo riešení. Braňo Kaliský prišiel s konceptom, ktorý vizuálne vytvára ilúziu ,dvoch veží‘ a ponecháva dynamiku. Súčasne kladie dôraz na funkčnosť priestorov, pričom sa hľadá vzťah medzi interiérom a exteriérom,“ dopĺňa developer.

Dynamiku chcú preniesť okrem veže aj na dve menšie budovy. Teraz dokončujú finálnu podobu.

Vedľa Ister Toweru vyrastie luxusný projekt Portum, za ktorým stojí brat Matúša Trajtera Marek. Keďže projekty majú nielen rovnakého architekta Braňa Kaliského, ale aj spoločný vnútroblok, bratia sa dohodli, že ich navrhnú tak, aby spolu vizuálne ladili a mali spoločný park so zeleňou, sochárskym parkom a s kaviarňami. 

Ako budú vyzerať byty, ofisy a hotel

Cenovú hladinu projektu zatiaľ nechali otvorenú. Bude záležať na tom, či do projektu vstúpi nový partner. Mohol by ním byť holandský investor Sinan Parlar v kooperácii so spoločnosťou FPD, za ktorou stojí Anton Siekel. Informácia sa objavila v Novom Čase, ktorý Siekel vlastní.

Rovnako to môže byť česká spoločnosť Top Estates, ktorá vstúpila do Portumu, Immocap, ktorý vyhral tender na centrálu ZSE v susedstve, alebo česká skupina JRD.

Developer sa zameral na byty do 80 štvorcových metrov s viacerými spálňami. „Chceme, aby v priestoroch vedeli plnohodnotne fungovať dvaja dospelí s dieťaťom tak, aby našli dlhodobé bývanie. Cieľom je osloviť strednú a vyššiu triedu, ktorá bude vytvárať komunitu. Ľudia, ktorí len prídu prespať do jednoizbových a dvojizbových bytov, nevyužijú lokálne reštaurácie, kaviarne či škôlku, netrávia čas v lokalite, vytvárajú anonymitu, toho by sme sa mali vo všeobecnosti vyvarovať,“ hovorí Matúš Trajter.

Od ôsmeho až po 28. poschodie tak vo veži nájdeme trojizbové byty doplnené jednoizbovými. Posledných päť poschodí zaberú prémiovejšie byty. Na samom vrchu plánujú dva luxusné mezonety, ktoré si klienti môžu dokončiť podľa svojej predstavy.

Zvyšní záujemcovia o byty dostanú pravdepodobne na výber z niekoľkých štandardov, ktoré sa vzťahujú na podlahy, dvere a kúpeľne. Vnútorná logika veže je podľa Matúša Trajtera postavená tak, aby klient kupoval maximálne funkčný obytný priestor.

Podoba hotela je zatiaľ nejasná. Matúš Trajter hovorí, že ich oslovili viaceré hotelové siete, pre ktoré je lokalita zaujímavá. Veria, že segment sa po pandémii oživí a vráti sa do normálnych koľají.

Kancelárskych priestorov je v projekte pomenej. Spolu predstavujú 4 500 štvorcových metrov. To je plocha, ktorú dokážu prenajať aj jednej väčšej firme. Ak by sa štandardným kanceláriám a hotelom nedarilo, do úvahy pripadajú aj rôzne moderné hybridné riešenia.

Mohli by napríklad urobiť z hotela formu coworkingového bývania – dve podlažia by boli nastavené na prácu a stretávanie sa a nad nimi by boli hotelové izby so servisom, kde by členovia coworkingu mohli prespávať. Tento koncept už funguje napríklad v USA, Holandsku alebo Anglicku. Je určený pre ľudí od 20 do 30 rokov, ktorí si ešte nechcú zakladať rodinu ani investovať do vlastného bývania.

Spomalili ich aj zmeny v územnom pláne

Trajterovci boli prví, ktorí si v lokalite downtownu kúpili pozemok. Trojica otec Blahomír a synovia Matúš a Marek Trajterovci sa po revolúcii venovala najmä tomu, že pripravovala územia pre developerov.

Kúpili pozemky, požiadali o zmenu územného plánu mesta, potom ich spravidla ďalej predali developerom, ktorí územie zastavali.

Takýmto spôsobom pracovali napríklad s pozemkami, kde dnes stojí Avion a Ikea, s územím známym ako Pharos, časťou územia pod Bory Mall, areálom za Slovnaftom pre Nissan alebo územím dnešného klubu Penati na konci Dúbravky.

Trajterovci mali pôvodne rovnaký úmysel aj s pozemkami blízko rieky Dunaj. Na ich mieste stála kedysi rafinéria Apollo, ktorú na konci druhej svetovej vojny zbombardovalo americké letectvo.

Rafinéria ukončila svoju činnosť v 60. rokoch minulého storočia. Pôdu štát zanechal znečistenú. Aj keď bolo industriálne územie relatívne blízko centra, v tom čase sa mu ľudia vyhýbali.

Podľa územného plánu malo byť územie využité už len na energetiku a občiansku vybavenosť. Keď Trajterovci na prelome milénií prišli do tohto priestoru, požiadali magistrát o zmenu. Ten privolil a zmenil funkciu v územnom pláne čiastočne na takzvanú päťstojednotku, ktorá predpisuje 70 % bývania a 30 % občianskej vybavenosti.

Projekt Trajterovcov, ktorý pracovne volali Apollo, začal naberať kontúry. Architekti Paňák a Kusý spracovali urbanistickú štúdiu, v ktorej navrhli výškovú stavbu. Anglická architektonická kancelária Jestico + Whiles tu v rokoch tesne pred veľkou krízou nakreslila futuristické štíhle veže.

Bratislavský magistrát medzitým investorov poveril, aby nastavili územie medzi Chalupkovou a Landererovou a spracovali územný plán zóny, ktorý dopĺňa územný plán mesta. Okrem funkcií hovorí aj o urbanizme, základných tvaroch objektov či umiestnení výškových stavieb a dominánt. Tak sa zrodilo jadro dnešného downtownu.

Trajterovci sa rozhodli pozastaviť vydanie územného rozhodnutia a navrhnúť nový projekt, ktorý by bol v súlade s novým ambicióznym usporiadaním v zóne Chalupkova.

Matúš Trajter s otcom a jeho brat Marek už vedeli, že si územie rozdelia a každý bude pracovať na svojom. Marek začal developovať pozemky, kde má stáť projekt Portum. Počas tohto obdobia do územia vstúpili aj veľkí hráči – Penta kúpila neďaleké teplárne a HB Reavis kúpil územie, kde dnes stoja Nivy.

„V roku 2016 som zostavil nový tím, s ktorým som začal spolupracovať. Začali sme s architektmi Škombárom, Bauerom, Čiernikom pripravovať Ister Tower na územné rozhodnutie. Získali sme súhlasné stanovisko magistrátu, čo pre nás vyzeralo veľmi povzbudivo,“ hovorí Matúš Trajter.

Spoločníkov nesúhlas zdržal povoľovanie

Chceli sa do toho pustiť, ale malo to háčik. Otec Blahomír Trajter bol 66 % spoločníkom vo firme Ister II, ktorá pozemky oficiálne vlastnila. Rozhodol sa však, že v projekte nechce byť aktívne zapojený. Chcel svoj obchodný podiel predať a investovať inde.

Matúš Trajter si preto založil vlastnú developerskú spoločnosť The Galata Group, ktorá začala s prípravou projektu pod názvom Ister Tower s vedomím, že nemá v rukách stopercentné vlastníctvo k pozemku. Matúš Trajter hľadal pre svoj projekt joint venture partnera, aby mohol neaktívneho spoločníka vyplatiť.

„Prebehlo viacero rokovaní so slovenskými developermi. Spomeniem JTRE, Pentu, Immocap či pána (Štefana, pozn. red.) Czucza. Rokovania dospeli do bodu, keď chceli, aby sme predali celý projekt. Nevideli priestor pre nás, aby sme na projekte spolupracovali. Ponúknutá suma nereflektovala hodnotu projektu, iba hodnotu pozemku,“ konštatuje.

Chvíľu aj on uvažoval, že bude lepšie, keď celý projekt predajú a budú sa venovať niečomu menšiemu. Pre rodinnú firmu mohlo ísť o priveľké sústo. Na druhej strane si však myslí, že skúsenosti, ktoré na Chalupkovej za tie roky získali, sú „absolútne relevantné veľkým hráčom“.

Blahomír Trajter vzápätí prekvapil svojím rozhodnutím vstúpiť do rozbehnutého územného konania a trval na tom, že projekt môže pokračovať ďalej, len ak ho syn z firmy Ister II, ktorá stále vlastnila pozemok, vyplatí. V čase pandémie bolo ťažké získať financovanie na odkúpenie obchodného podielu spoločníka. Banky sa obávali, aby sa realitný trh nezasekol.

Proces vydávania územného rozhodnutia prerušili, kým nedošlo v auguste 2021 k finančnému vyrovnaniu so spoločníkom s pomocou Prima banky. Následne sa mohlo zreaktivovať územné konanie. Stavebný úrad ho znova obnovil v decembri 2021.

V súčasnosti je spoločnosť The Galata Group vlastníkom projektovej dokumentácie a územného rozhodnutia. Zároveň je 66 % vlastníkom Isteru. Zvyšok spoločnosti vlastní formálne Matúš Trajter.

Developerská firma teraz pripravuje niekoľko ďalších projektov „v zásade v podobnom duchu“, ako je Ister Tower. Trajter však podľa jeho slov nemá ambíciu budovať veľkú developerskú firmu typu JTRE, Penta Real Estate alebo HB Reavis.