Bytov sa predáva o 40 % menej než vlani, trh sa otočil v prospech kupujúceho, hovorí šéf realitky Herrys (Rozhovor)

Investorsky sa nakupuje dnes len s cieľom konzervatívneho umiestnenia vlastných zdrojov z nasporených peňazí alebo so zámerom budúceho prenájmu. Špekulatívni investori z trhu na určité obdobie vymizli, pretože vízia zdvíhania cien v rozsahu, aký sme zažívali po minulé roky, tu už nie je. Ľudia si dnes kupujú nehnuteľnosti prevažne vtedy, keď riešia potrebu vlastného bývania, nie potrebu zarobiť alebo zhodnotiť svoje prostriedky. 

Znížil sa počas uplynulého roka aj počet ľudí, ktorí si chcú kúpiť byt? Možno na porovnanie, koľko záujemcov pripadalo na jeden byt na začiatku roka a koľko na jeho konci.

Medziročne z hľadiska počtu predaných bytov evidujeme pokles o nejakých 40 %. To je však výsledok diania na trhu. Samotný počet záujemcov je takmer rovnaký, čo vytvorilo situáciu, keď sa zvýšila ponuka voľných bytov. 

Voľné byty pribúdajú na trh konštantne a dnes je teda viac bytov „v zásobe“. Pred rokom bolo na predaj 1 300 bytov, dnes je ich okolo 2 500. Počet záujemcov je totožný, ale môžu si vybrať z dvojnásobného počtu bytov ako pred rokom. Rozhodujú sa dlhšie, majú na výber z viacero možností, nie sú pod tlakom a samotný proces predaja teda trvá dlhšie. Trh sa teda otočil v prospech kupujúceho. 

Keďže sa sprísnili kritériá na udelenie hypotéky, nestáva sa vám častejšie, že klientom zamietajú žiadosti a dostáva ich stále menej uchádzačov?

Je to presne tak. Preto hovoríme, že ak si chce dnes niekto kúpiť nehnuteľnosť na hypotéku, musí mať veľmi dobrého hypotekárneho poradcu. Nedostatok bytov spôsobil rast cien a následkom toho menej ľudí dostane na základe svojho príjmu dostatočne vysokú hypotéku na to, aby si za ňu mohli kúpiť bývanie. 

Vo vlastníctve štátu zostali len 3 %. Ich potreba je taká obrovská a podiel taký maličký, že neviem, či sa to podarí niekedy dobehnúť na tú úroveň, aká je napríklad v Rakúsku alebo v Holandsku.

Dvojizbové byty sa predávali v roku 2020 napríklad za 200 000 eur, dnes stoja tie isté byty aj 280 000 eur. Čiže potrebujete o dosť väčšiu hypotéku, a ak váš príjem priamoúmerne nenarástol, nehnuteľnosť si nekúpite. Kupujúci tak musia využívať väčší podiel vlastných úspor, ktoré ľudia do 35 rokov často nemajú. 

Následkom toho sa posúva vyššie aj vekové zloženie ľudí, ktorí na našom trhu kupujú nehnuteľnosti. Napríklad priemerný vek kupujúceho pri novostavbách je 37 až 38 rokov. Novostavby teda nie sú prvým bývaním pre mladých ľudí a je ním buď nájomné bývanie, alebo byt na sekundárnom trhu. 

Ceny bytov v Bratislave sú však vysoké aj na sekundárnom trhu a mladí ľudia si často nedokážu kúpiť ani staršie byty, nieto ešte novostavby. Posunul sa vek priemerného kupujúceho aj pri nich? 

Je to tak. Veľa zo zrealizovaných nákupov sa deje len s podporou rodičov. Či už ide o finančnú pomoc, založenie rodičovského domu, alebo sú ručiteľmi na hypotéke. Prípadne predávajú iné nehnuteľnosti. Vekový priemer sa – tak ako hovoríte – posunul aj na sekundárnom trhu v priemere o 10 rokov. 

Ako môže celú situáciu ovplyvniť projekt štátneho nájomného bývania? Nebudú ľudia čakať, či nedostanú byt od štátu, namiesto toho, aby kupovali byty na komerčnom trhu za hypotéky s vysokými úrokmi? 

Nájomné byty v skutočnosti meškajú 20 rokov. V roku 1992 sa odpredali všetky štátne a mestské byty do súkromného vlastníctva. Vo vlastníctve štátu zostali len 3 %. Ich potreba je taká obrovská a podiel taký maličký, že neviem, či sa to podarí niekedy dobehnúť na tú úroveň, aká je napríklad v Rakúsku alebo v Holandsku. Samozrejme, ak by sa to podarilo, dostupnosť bývania by sa radikálne zvýšila a tlak na rast cien by sa určite znížil. 

Ak niekto očakáva, že projekt nájomného bývania v takom meradle, o akom sa hovorí dnes, spôsobí nejaký zásadný pokles cien na trhu, tak to sa asi nestane. Treba si však uvedomiť, že prudký medziročný rast cien, aký sme tu mali napríklad pri novostavbách doteraz, nie je zdravý. Kupujúci do 35, ktorí sú primárnou cieľovou skupinou štátom podporovaného nájomného bývania, sú dnes úplne mimo kúpnej sily novostavieb. Čiže nájomné bývanie v prvom priblížení nebude mať zásadný vplyv na cenu novostavieb. 

Na druhej strane komerčný prenájom má úplne iný zmysel a hodnotu ako štátom dotované nájomné bývanie. Zmyslom komerčného nájmu je výnos z prenájmu, pri štátnych bytoch ide o zvýšenie dostupnosti bývania a vždy bude medzi nimi nejaký rozdiel. To znamená, že komerčné byty budú pravdepodobne v lepšej lokalite a s vyšším štandardom. Ešte by som doplnil, že ohlásený počet bytov, ktoré by štát mal postaviť, je taký nízky, že nasledujúcich 5 rokov nijako zásadne neovplyvní trh.

Aké sú výhody a nevýhody kúpy novostavby? 

Výhody kúpy novostavby spočívajú v tom, že kupujete byt, ktorý je úplne nový, postavený podľa najnovších štandardov, s najmodernejšími technológiami. Ak si ho kupujete na 30 rokov, je pravdepodobné, že nič dramatické s ním nebudete musieť robiť. Ak kupujete starý byt v starom obytnom dome, už má nejaký stav, do ktorého budete musieť časom investovať. 

Navyše v novostavbách máte výrazne vyšší komfort najmä v horúcom počasí. Dnes nemáme problém so zimou, problém máme s teplom. Pri novostavbách máte nižšie náklady na energie, niekedy sú na polovičnej úrovni oproti starším bytom. 

Keď porovnáme prvý mesiac roka 2023 s minulým rokom 2022, tak v januári aktuálneho roka sme predali viac bytov ako za celý prvý kvartál toho minulého.

Ak kupujete starší byt, možno ušetríte niečo pri kúpe bytu, ale musíte v ňom pravidelne niečo opravovať a viac platíte aj za réžiu bytu. Ak si to všetko sčítame, z dlhšieho časového horizontu je stále výhodnejšie kúpiť novostavbu. Na trhu je ich však stále málo, preto sú ich ceny vysoké. 

A vysoké ceny sú výsledkom vysokého dopytu a neistých stále rastúcich nákladov na výstavbu. Novostavby majú z nášho pohľadu minimum nevýhod v porovnaní s bytmi z druhej ruky. Ak máme nejaké uviesť, tak by sme povedali, že na novostavbu musíte spravidla čakať, pretože väčšina bytov sa predá ešte počas výstavby. Novostavby sú zväčša drahšie ako porovnateľne veľké byty z druhej ruky.

Aká je vaša prognóza na vývoj realitného trhu v ďalšom období?

Posledný kvartál bol náznakom toho, že situácia je stabilizovaná. Ponuka už ďalej nerastie ani na sekundárnom trhu a ceny sa tak isto nemenia. Z našich vlastných záznamov vidíme, že počet predajov, ktoré sa realizujú, je aktuálne omnoho vyšší, ako bol v poslednom kvartáli. Keď porovnáme prvý mesiac roka 2023 s minulým rokom 2022, tak v januári aktuálneho roka sme predali viac bytov ako za celý prvý kvartál toho minulého. 

Nehnuteľnosti sú veľmi dobrou dlhodobou investíciou, ktorá sa zatiaľ takmer všetkým vyplatila, a z dlhodobého hľadiska na nehnuteľnostiach ešte nikto neprerobil. 

Ľudia sa akoby zmobilizovali z dôvodu očakávania, že bývanie bude ešte menej dostupné, ako je teraz. Aj keď ceny nehnuteľností možno klesnú o 2-3 %, ak úrokové sadzby narastú o ďalšie 2 %, už si bývanie nebudú môcť dovoliť.

Vidíme to na počte podpísaných zmlúv v tomto období. Všetci sa na to pozeráme iba cez konečnú cenu nehnuteľnosti, ale to, čo človek reálne na konci dňa musí platiť, je splátka hypotéky. Ak sa znova zvýši úroková sadzba, splátky hypotéky sa ešte viac predražia. V prípade, že by sa situácia na trhu zmenila a úrokové sadzby začali klesať, klienti si môžu hypotéku refinancovať s nižším úrokom. Preto si dnes mnoho ľudí vyberá dlhšie fixácie. Ak úroky klesnú, zmenia si ich, ak nie, udržia si ich na tejto úrovni. 

Ako si myslíte, že sa budú vyvíjať úrokové sadzby v aktuálnom roku? Európska centrálna banka zatiaľ naznačuje skôr ďalší nárast ako pokles. 

Je to zákerná otázka, ale zaoberáme sa ňou. Národná banka Slovenska interpretuje to, čo hovorí Európska centrálna banka, a teda ako ste spomínali, že sa očakáva nárast. Súkromné očakávania našich hypotekárnych poradcov sú, že sa to môže vyšplhať nad 5 %. 

Či sa to naozaj stane, nikto nevie povedať. Môj pocit je taký, že aby sa podarilo znížiť rast inflácie, urobia pre to jednoducho čokoľvek, a tým musia zvýšiť úrokové sadzby. 

Akým typom klientov by ste teraz poradili, aby s kúpou bytu nečakali a, naopak, kto by mal radšej počkať? 

Na Linkedine mám status, že najlepšia investícia je do bývania. Bez ohľadu na to, či ceny momentálne rastú alebo klesajú. Nehnuteľnosti sú veľmi dobrou dlhodobou investíciou, ktorá sa zatiaľ takmer všetkým vyplatila a z dlhodobého hľadiska na nehnuteľnostiach ešte nikto neprerobil. 

Aj z toho dôvodu by som povedal, že keď niekto potrebuje riešiť otázku bývania, nech si urobí prieskum, porovnania a vyberie si najlepšiu možnosť, lebo, samozrejme, tak ako vo všetkom, aj pri totálnej istote sa dá urobiť chyba. 

Bratislava je hlavné mesto a sťahujú sa sem najtalentovanejší ľudia krajiny a stále ich pribúda. To samo osebe vytvára priestor na rast cien nehnuteľností, pretože pôda je v ekonomickej teórii vzácny statok. Bratislavský trh je aj napriek demografickým problémom stále perspektívny.