Zpravodajský portál pro moderní generaci, která se zajímá o aktuální dění.
Zajímá tě aktuální dění? Zprávy z domova i ze světa najdeš na zpravodajském webu. Čti reportáže, rozhovory i komentáře z různých oblastí. Sleduj Refresher News, pokud chceš být v obraze.
Nepodařilo se uložit změny. Zkus se nově přihlásit a zopakovat akci.
V případě že problémy přetrvávají, kontaktuj prosím administrátora.
OK
Klienti ma pri kúpe bytu žiadali o bunkre v podzemí pre prípad vojny. Čoraz viac Slovákov nakupuje byty v Dubaji, prezrádza realitná maklérka Veronika.
„Ceny za byty v Dubaji a v Bratislave sú cenovo veľmi porovnateľné. Rozdiel však je v benefitoch. V Dubaji je kvalita bývania omnoho vyššia, v bytovom komplexe máš k dispozícii bazén, fitnes, recepciu, ochranku či rezidenčné kino. A to sa bavíme o bytoch, ktoré na začiatku predaja stoja od 150- až 170-tisíc eur s rozlohou, akú majú u nás dvojizbáky,“ hovorí Veronika Plichtová.
Veronika sa narodila v Trenčíne, no dlhé roky žila v Londýne a dnes pôsobí ako realitná maklérka v Dubaji. Podľa jej slov je to jedna z najatraktívnejších a najrýchlejšie sa rozvíjajúcich lokalít sveta. Dubajské nehnuteľnosti majú najvyššiu ziskovosť spomedzi všetkých metropol sveta, čo láka aj mnohých slovenských investorov.
V rozhovore s Veronikou sme sa rozprávali aj o tom, ako vyzerá najdrahší byt v Dubaji, ktorý má v portfóliu, aké sú rozdiely v cenách nehnuteľností v Dubaji a na Slovensku, čo ponúkajú luxusné byty, ktoré predáva, aký najdrahší apartmán má v portfóliu a čo sa na realitnom trhu v Dubaji zmenilo po tom, čo vypukla ruská invázia na Ukrajine.
Zdroj: Pavol Bobek
Do Dubaja si prišla koncom roka 2020 a prakticky okamžite si sa dostala do špičkovej realitnej kancelárie. Aké okolnosti tomu predchádzali?
Do Dubaja som prišla ešte ako obchodná riaditeľka pôsobiaca v Londýne so zameraním na južnú a strednú Európu. Dubaj ma tak neskutočne očaril, že som sa rozhodla zostať tu natrvalo. Nevedela som však, čo tu budem robiť, tak som si začala hľadať prácu. K tomu, že sa mi rýchlo podarilo získať dobrú pozíciu, mi určite dopomohla niekoľkoročná kariéra v Európe a znalosť jazykov.
Predtým si však pôsobila v B2B (business-to-business) sfére marketingu s predajom zameraným na softvéry, čo je pomerne odlišná oblasť.
Keď som prišla do Dubaja, okamžite som pochopila, akým smerom sa tu uberá trh. Môžeme to nazvať aj intuíciou. Bolo to veľmi pocitové rozhodnutie, ktoré v konečnom dôsledku ani trochu neľutujem. Pochopila som, že tie realitky pôjdu hore, a myslím si, že som na ten vlak naskočila v ideálnom čase. Teraz totiž zažívame veľký ošiaľ na trhu a ja som na to pripravená.
Slováci nakupujú v Dubaji pomerne dosť. Páči sa im tu, pretože je tu more, dobrá klíma, príjemní ľudia a prostredie, všetko je tu inovatívne. Cez Whatsapp sa tu dá vybaviť všetko – od kúpy potravín, liekov či upratovačky až po kúpu nehnuteľnosti.
Podobne ako v Kalifornii, aj v Dubaji platí pravidlo „your network is your net worth“, teda že veľmi dôležitá je socializácia a spoznávanie nových ľudí. Ty si však prišla do krajiny, kde si takmer nikoho nepoznala. Bolo ťažké presadiť sa?
Áno, súhlasím. A jednoduché to nebolo určite. Mala som tu dvoch-troch známych, ktorí sa pohybujú v úplne odlišných pracovných oblastiach. Musela som si všetko vybudovať od začiatku sama, ale pomohlo mi, že som veľmi spoločenský typ. Vrhla som sa do toho na plný plyn a vyšlo to.
Zdroj: archív Veroniky Plichtovej
Je Dubaj lákavá destinácia na kúpu nehnuteľnosti aj pre Slovákov?
Rozhodne áno, Slováci nakupujú v Dubaji pomerne dosť, mám ich aj medzi svojimi klientmi. Slovákom sa tu páči, pretože je tu more, dobrá klíma, príjemní ľudia a prostredie, všetko je tu inovatívne. Cez Whatsapp sa tu dá vybaviť všetko – od kúpy potravín, liekov či upratovačky až po kúpu nehnuteľnosti.
Dubaj má najvyššiu rentabilitu spomedzi všetkých metropol na svete.
Aká vysoká je ziskovosť nehnuteľností v Dubaji v porovnaní s európskymi metropolami?
Dubaj má najvyššiu rentabilitu spomedzi všetkých metropol na svete. Je to dané tým, že je tu dlhá sezóna, aspoň 10 mesiacov v roku, prijateľná cena za štvorcový meter oproti iným veľkomestám a nájmy relatívne vysoké. Čistá ziskovosť môže byť v Dubaji v priemere okolo 8 percent v čistom ročne. Niektoré vychytené byty v dobrých lokalitách, ako napríklad v časti Business Bay, idú aj do 12 percent. Nedá sa to ani porovnať s takým Londýnom, kde sa bavíme o 2-3 percentách.
Zdroj: Atlantis The Royal Residences
Dosť k tomu asi prispieva aj úľava od daňovej povinnosti či už zo zisku, alebo aj zo samotnej nehnuteľnosti.
To je pravda, ale aj keď si pozrieš štatistiky uvádzané v gross, teda v hrubom, tak aj v takom prípade má Dubaj stále najvyššiu návratnosť z nájmu na svete.
Aké sú rozdiely medzi slovenským a dubajským realitným trhom?
Najväčší rozdiel je práve v tej návratnosti. Mám slovenských klientov, ktorí kupovali prémiové byty aj v Bratislave, a tie ceny sú naozaj predražené. Napríklad niektoré byty z projektu od Zahy Hadid majú hodnotu 800-tisíc eur, ale v porovnaní s relatívne nízkymi nájmami dochádza k tomu, že návratnosť na Slovensku je po zaplatení všetkých poplatkov okolo 1 percenta. Ďalším rozdielom je, že na Slovensku sa veľmi nestavia a materiály sú drahé, takže ceny idú stále hore. Dnes je kúpa bytu v Bratislave vec luxusu.
Mnohé jednoizbáky v Dubaji majú od 60 až 80 štvorcových metrov. Takú rozlohu majú v Bratislave väčšinou dvojizbové byty. Vo všeobecnosti sa tu stavajú väčšie byty ako na Slovensku.
A čo ceny v Dubaji?
Povedala by som, že to je cenovo veľmi porovnateľné. Treba si však uvedomiť, aké benefity získa človek kúpou bytu v Dubaji. Tá kvalita života a bývania je omnoho vyššia, v bytovom komplexe má vo väčšine prípadov k dispozícii bazén, fitnes, recepciu 24 hodín denne, ochranku, niektoré byty sa už stavajú aj s tenisovými kurtmi, rezidenčným kinom a podobne. A to sa bavíme o bytoch, ktoré na začiatku predaja stoja od 150- až 170-tisíc eur s rozlohou, akú majú u nás dvojizbáky. Taktiež má väčšina bytov plne využívateľný balkón. Človek tu môže získať ako investor aj rezidenčné víza, takže získa prechodné bydlisko, ktoré sa spája s ďalšími výhodami.
Zdroj: archív Veroniky Plichtovej
Spomínala si, že v Dubaji sú byty navyše priestrannejšie a v porovnaní so Slovenskom majú väčšiu rozlohu.
Např.:
Lístok ZDARMA na linke Bratislava – Viedeň/Schwechat
, 15 % zľava na nákup výživových doplnkov VOXBERG
nebo Kaliforňan miska dle vlastního výběru ZDARMA
Áno, mnohé jednoizbáky majú od 60 až 80 štvorcových metrov. Takú rozlohu majú v Bratislave väčšinou dvojizbové byty. Vo všeobecnosti sa tu stavajú väčšie byty ako na Slovensku.
Zdroj: Pavol Bobek
Hovorí sa, že Slovensko je špecifické v tom, že každý sa snaží zaobstarať si vlastnú nehnuteľnosť, zatiaľ čo v niektorých západných krajinách ľudia preferujú nájomné bývanie pokojne aj na celý život. Ako je to v Dubaji? Je skôr dopyt po nájme alebo po kúpe nehnuteľnosti?
Je veľký dopyt hlavne po kúpe, pretože každý, kto sem príde, tu vidí príležitosť a vie, že Dubaj je atraktívny trh a miesto, ktoré sa bude stále posúvať dopredu. Niektoré byty sa dajú kúpiť so splátkovým kalendárom. Ale rovnako je veľký dopyt aj po nájme, predovšetkým u ľudí, ktorí prichádzajú len na určité obdobie.
Odkiaľ pochádza väčšina investorov, ktorí kupujú byty v Dubaji?
Drvivá väčšina sú Európania, pretože ceny v Európe sú veľmi vysoké a návratnosť je nízka. Veľká skupina je aj z Indie a zo Saudskej Arábie.
Mnohí ľudia zo strednej Európy tu hľadajú útočisko pred vojnou. Dokonca aj mnohí Rusi si hromadne kupujú byty v Dubaji a snažia sa tu získať prechodné bydlisko, pretože sa chcú cítiť bezpečne.
A čo Američania?
Máme aj takých klientov, ale Američania to majú komplikovanejšie, pretože oni musia platiť daň v USA, aj keď žijú v zahraničí. Takže možno preto je to pre nich o čosi menej atraktívne.
Zdroj: Atlantis The Royal Residences
Zmenilo sa niečo na realitnom trhu v Dubaji po vypuknutí invázie na Ukrajine? Mnohí Ukrajinci, ale aj Slováci sa boja vojny v Európe, hromadne si vybavujú cestovné pasy a niektorí plánujú odísť do vzdialenejších vyspelých krajín, ako sú práve emiráty. Evidujete to v záujme o nehnuteľnosti?
Áno, evidujeme teraz ešte väčší záujem o byty vzhľadom na tieto faktory. Mnohí ľudia zo strednej Európy tu hľadajú útočisko. Dokonca aj mnohí Rusi si hromadne kupujú byty v Dubaji a snažia sa tu získať prechodné bydlisko, pretože sa chcú cítiť bezpečne. Rovnako je aj záujem o investičné byty, aby mali pasívny príjem, keďže ekonomická situácia v Rusku sa po uvalených sankciách a prepade ruského rubľa dosť komplikuje.
V portfóliu mám aj najdrahší penthouse v Dubaji. Stojí 44,5 milióna eur a má rozlohu okolo 1 850 štvorcových metrov a na terase súkromné bazény.
Aké sú hlavné požiadavky a kritériá pri výbere nehnuteľnosti v Dubaji?
Záleží, či sa bavíme o investorovi alebo kupcovi, ktorý má v pláne obývať danú nehnuteľnosť. Investorom ide čisto o čísla. Chcú niečo, čo im bude prinášať najvyššiu ziskovosť počas roka. Hľadajú preto byty v najturistickejších lokalitách, a to v Downtowne a Marine.
Pokiaľ hovoríme o tej druhej kategórii záujemcov, pozerá sa napríklad na kvalitu bazéna, výhľad, spoločenské priestory a podobne. Dôležitá je aj lokácia, dostupnosť do najdôležitejších centier, kvalita budovy a developera, pretože od toho závisí aj budúca starostlivosť o budovu v najbližších desiatkach rokov a či bude nehnuteľnosť predajná aj vtedy.
Ty predávaš aj veľmi luxusné nehnuteľnosti. Aký najzaujímavejší byt alebo vilu máš v portfóliu, ako vyzerá a čím všetkým disponuje?
V portfóliu mám aj najdrahší penthouse v Dubaji. Stojí 180 miliónov dirhamov, čo je v prepočte približne 44,5 milióna eur. Je to luxusný apartmán na najvyššom poschodí budovy Royal Atlantis. Je mohutný, má rozlohu vyše 20-tisíc stôp (viac ako 1 850 štvorcových metrov – pozn. red.) a na terase má súkromné bazény.
Nachádza sa priamo na palme (Palm Islands, umelé ostrovy v Dubaji, jedna z najlukratívnejších častí s rezidenčnými štvrťami – pozn. red.). Ale luxusných víl a bytov máme k dispozícii viac.
Zdroj: Atlantis The Royal Residences
Na Slovensku vie pri predaji nehnuteľnosti do veľkej miery pomôcť aj home stageing. Využívate to aj v Dubaji?
Toto ja nemám na starosti a najviac sa tu momentálne predávajú veci od developera, takže veci na papieri. V týchto prípadoch to teda nie je dôležité, ľudia si vyberajú podľa prezentácie. A keď sa predávajú hotové byty, tak ide o predaj z druhej ruky, čiže tam to má na starosti samotný vlastník. Ale momentálne sa tu všetko vypredáva veľmi rýchlo, niekedy majú kupci aj štyri ponuky na jeden byt.
Stáva sa teda často, že byty sú vypredané ešte predtým, ako je dokončená stavba budovy?
Áno, momentálne viem aj uviesť príklad. Stavala sa budova W hotela, ktorej dostavba je naplánovaná na rok 2025, ale všetky byty otočené na stranu Burdž Chalífy sú už vypredané. Čo sa týka zadnej strany s výhľadom na mesto, tam je k dispozícii už asi len 5 percent bytov. Ten projekt bol takmer okamžite vypredaný za jeden týždeň.
Od klientov z Monte Carla som mala požiadavku na bunkre v podzemí pre prípad vojny, čo je v Dubaji celkom rarita, keďže pivničné priestory by si tu vo väčšine prípadov hľadal len ťažko.
Aké tam boli ceny?
Ceny boli dobré v porovnaní s bytmi v Downtowne s takýmto výhľadom a vymoženosťami. Ale to preto, že išlo o spúšťacie ceny. Išlo o byty, ktoré boli ešte len na papieri, nezačalo sa ani stavať a vtedy sú, pochopiteľne, najnižšie. Trojizbák (dve spálne a obývačka) s výhľadom na Burdž Chalífu stál 3 milióny dirhamov, čo je v prepočte približne 740-tisíc eur. Na využitie budú mať rezidenti aj co-working miesta, infinity bazén, bar, reštauráciu a mnoho ďalších vymožeností.
S akými najbizarnejšími požiadavkami si sa pri predaji nehnuteľnosti stretla?
Od klientov z Monte Carla som mala požiadavku na bunkre v podzemí pre prípad vojny, čo je v Dubaji celkom rarita, keďže pivničné priestory by si tu vo väčšine prípadov hľadal len ťažko, prípadne sa v takýchto priestoroch v niektorých vilách nachádza kino pre rezidentov.
Zdroj: archív Veroniky Plichtovej
V čom vidíš ako realitná maklérka rozdiel medzi nákupom investičnej nehnuteľnosti a nehnuteľnosti na bývanie v Dubaji?
U nás sú vo väčšine prípadov zákazníci investori. Povedala by som, že u nás v realitnej agentúre je to až 80 percent prípadov.
Je to pre Dubaj špecifické?
Áno, pretože Dubaj je mimoriadne navštevované mesto a najpopulárnejšia turistická destinácia. Preto je to z investičného hľadiska veľmi atraktívne. Mnohí ľudia, čo tu bývajú, si kupujú hneď dva byty – jeden na bývanie a druhý ako investičný. Momentálne tu máme stopercentnú obsadenosť bytov na Airbnb. Mnohých exkluzívnych klientov, ktorí potrebujú ubytovanie, musíme posielať ku konkurencii alebo do hotelov, pretože tá obsadenosť Airbnb je za marec s firmami, s ktorými spolupracujeme, stopercentná. Takisto aj mnohé najluxusnejšie hotely sú takmer úplne obsadené.
Súvisí to nejako s aktuálne prebiehajúcou výstavou Expo 2020? Alebo to tak bolo aj predtým?
Bolo to aj pred Expom a bude to aj po Expe. Dubaj je veľmi inovatívna a bezpečná destinácia s takmer nulovou kriminalitou. Aj ekonomicky je na tom veľmi dobre, každý obyvateľ Dubaja totiž zo zákona musí byť zamestnaný, inak by bol z krajiny vyhostený. Je tu stále slnečno, je to veľmi moderné, tolerantné a otvorené mesto, aj čo sa týka alkoholu. A to dokázali aj počas pandémie, ktorú zvládli na jednotku s hviezdičkou. Keď celý svet bol zastavený, Dubaj stále napredoval. A to si ľudia vo svete uvedomujú. Predpokladá sa, že minimálne do roku 2025 zostaneme najnavštevovanejším mestom na svete.
Arabské ženy tu majú úplne rovnaké práva ako muži. Mnohé ženy nosia aj vyzývavejšie oblečenie. Dubaj je najbezpečnejšie miesto pre ženy, kde môžu chodiť v noci samy domov.
Spomenula si alkohol. V arabských krajinách je s ním zvyčajne problém – je zákaz jeho konzumácie. Dubaja sa to teda netýka?
Netýka, alkohol sa dá kúpiť v každej reštaurácii, bare alebo plážovom klube. Okrem pár obmedzených zón je dostupný takmer všade.
A čo sa týka nejakých obmedzení z hľadiska vierovyznania, pociťuješ tam ten vplyv?
To tiež nie, arabské ženy tu majú úplne rovnaké práva ako muži. Mnohé ženy nosia aj vyzývavejšie oblečenie. Dubaj je najbezpečnejšie miesto pre ženy, kde môžu chodiť v noci samy domov, čo vyplýva zo štatistiky, ktorú robia každý rok a zakaždým ju vyhrá Dubaj. Môžem ísť v noci v minisukni domov z diskotéky a nikto si ma ani nevšimne.
