Július spravuje dlhodobé nájmy: Aj ľudia, ktorí na papieri vyzerajú ideálne, môžu spôsobiť veľké problémy

Július spravuje dlhodobé aj krátkodobé nájmy. S jeho firmou Live in začínal v Londýne, dnes má klientov aj na Slovensku, kde spravuje aj krátkodobé nájmy. Počas kariéry realitného makléra zažil naozaj zážitky ako z filmu. 

Aj keď nájomník na začiatku pôsobí milo a bezproblémovo, nikdy nevieš, či ti z domu nakoniec neurobí nelegálnu pestovateľskú farmu marihuany, nevymení zámky, neprestane platiť nájom a nezanechá po sebe zdevastovaný nábytok aj celú nehnuteľnosť. Július pre Refresher opisuje, že v centre Londýna v prenajatom byte si počas pandémie zobral život jeden z jeho nájomcov. Aj takéto situácie musia niekedy zvládať správcovia dlhodobých prenájmov.
 
„Táto služba je ideálna pre tých, ktorí nechcú mať s prenájmom žiadnu starosť. Majiteľ podpíše zmluvu a ďalej všetko riešime my. Je to veľká pomoc najmä pre tých, ktorí bývajú mimo mesta alebo nechcú riešiť núdzové situácie. Najnovší klient ma aktuálne oslovil preto, že mu nájomca nezaplatil nájom už 6 mesiacov. Nevšimol si to, a teraz nevie, čo má s ním robiť. Správa prenájmu teda nie je len o výbere vhodného človeka, ale o komplexnej starostlivosti, ktorá šetrí čas, nervy a v konečnom dôsledku aj peniaze majiteľa,“ hovorí Július Hönsch.

V Londýne sa zameriaval najmä na dlhodobé nájmy a poskytovanie cenovo dostupného ubytovania pre mladých ľudí. Prenajímal najmä izby alebo menšie byty, ktoré si mohli mladí pracujúci dovoliť. Prenájom celého bytu finančne náročný, preto je bežné, že si mladí prenajímajú samostatné izby so zdieľanými spoločnými priestormi alebo tzv. „studio“ či „en-suite room“, kde majú vlastnú kúpeľňu.
 

Bavia ťa naše témy o bývaní a nehnuteľnostiach? Máme množstvo zaujímavých článkov a rozhovorov. 

Zobrazit galerii

(7)

Nechce sa ti komunikovať s nájomcom? 

Július ponúka majiteľom nehnuteľností dva základné typy služieb. Prvou je nájdenie nájomníka vrátane prípravy zmluvy, kde po podpise zmluvy už majiteľ komunikuje priamo s nájomníkom.

Druhou, komplexnejšou službou, je kompletná správa, keď Július rieši všetko. Od platenia nájomného, cez komunikáciu s nájomníkom, až po riešenie problémov a havárií v byte. 

„Ponúkame služby, ktoré zahŕňajú celý proces prenájmu. Od marketingu, cez výber vhodného nájomníka, až po právne zabezpečenie zmlúv. Keď nájdeme správneho nájomníka, overíme jeho schopnosť platiť nájom a zabezpečíme v tom poriadok. Potom pripravíme zmluvu a nájomcu odovzdáme majiteľovi, ktorý sa už o nič nemusí starať,“ hovorí. 

Dôležitá je aj inšpekcia bytu

Samozrejme, že ako nájomca nechceš, aby ti do bytu chodil majiteľ a kontroloval, či máš umytý riad. No z pohľadu realitného makléra má pravidelná inšpekcia zmysel, a ide o dôležitý nástroj, ako udržať prenajímanú nehnuteľnosť v dobrom stave a zároveň predchádzať väčším problémom. 

„Záleží to od dohody s majiteľom. Niekto chce kontrolu každé tri mesiace, niekto raz za pol roka. Vždy o tom vopred informujeme nájomníkov, ktorí nás musia pustiť do bytu. Inšpekciu nafotíme, zdokumentujeme a v prípade potreby riešime drobné opravy,“ vysvetľuje.

Podľa neho majú tieto kontroly význam z oboch strán. Preveria nielen to, ako sa o byt stará nájomník, ale aj technický stav nehnuteľnosti. „Stáva sa, že nájomník si ani nevšimne vlhký fľak na stene, ale my vieme, že to môže signalizovať únik vody a prípadne poškodené potrubie. Včasným zásahom tak predídeme väčším škodám.“

Inšpekcie sú priamo v zmluve a sú súčasťou balíka služieb, ktoré správcovská spoločnosť poskytuje. Rovnako to platí aj pri poruchách v byte.

Ako to teda je, ak sa ti v byte pokazí práčka a majiteľ prenechal všetkú správu na realitnú firmu? „Nájomník kontaktuje priamo nás, nie majiteľa. My vyšleme technika, zhodnotíme situáciu. Ak ide o drobnú opravu, spravíme ju. Ak je spotrebič nefunkčný a neopraviteľný, zabezpečíme výmenu a majiteľa informujeme. On sa nemusí o nič starať.“ Július odporúča robiť inšpekcie raz za šesť mesiacov, prípadne trikrát ročne. 

Koľko táto služba stojí a ako nájsť vhodného nájomcu?

Na Slovensku si za nájdenie bežného nájomcu účtujeme províziu vo výške jedného mesačného nájmu, teda približne 8%. Správa nehnuteľnosti stojí medzi 10 až 12% z mesačného nájmu, v závislosti od veľkosti a typu nehnuteľnosti. Ak klient ponúkne viac nehnuteľností, vedia sa dohodnúť na zľave, napríklad na provízii 10%.

Na Slovensku vníma Julius prenajímanie bytov ako omnoho jednoduchší proces než v Anglicku. Upozorňuje, že nájomník tu často nemusí preukazovať takmer nič. Rozhoduje najmä dojem, ktorý urobí na makléra.

Július však zdôrazňuje, že zodpovedný prenajímateľ by mal byť opatrnejší. „Je dôležité uvedomiť si, že ten človek ide bývať do vašej nehnuteľnosti dlhodobo. Musíte mu dôverovať,“ hovorí.

Podľa neho je kľúčové overiť si finančnú históriu záujemcu, zistiť, či nemá dlhy, a či má dostatočný príjem na pokrytie nájmu. Odporúča vyžiadať si aj konkrétne dokumenty a referencie od predošlých prenajímateľov.

Ja si vždy pýtam referencie od troch predošlých majiteľov. Pretože ten posledný vám môže povedať, že bol skvelý nájomník, len aby sa ho zbavil. Ale ten predposledný, ten vám povie pravdu.

Pri výbere nájomníkov hrá pre neho rolu aj osobný dojem: „Veľakrát som mal inteligentných, dobre zarábajúcich ľudí, ktorí presne vedeli, ako funguje zákon a vedeli ho aj zneužiť. Preto pre mňa bolo dôležité aj to, či mi ten človek jednoducho sedí.“

„Dokonca sa mi stalo, že som podpisoval zmluvy na prenájom bez toho, aby si overili môj občiansky preukaz. Stačilo, že som im bol sympatický alebo som prišiel pekným autom a kľúče boli ihneď odovzdané,“ dodáva s nadhľadom. 

Ktorý byt uspeje?

Július vníma bratislavský trh s nehnuteľnosťami ako výrazne ovplyvnený cenou nájmu. Podľa jeho skúseností ľudia najčastejšie hľadajú menšie byty, ktoré sú dostupnejšie, pretože ceny väčších nehnuteľností sú veľmi vysoké a tieto sa prenajímajú pomalšie. „Cena je veľký faktor, ktorý rozhoduje,“ tvrdí.

„Je to tak, že každý chce veľký byt s balkónom, parkovaním a novým vybavením, ideálne, ak by nemuseli za nič doplácať. Jedného dňa možno také nájdu, ale pravdepodobne si to budú musieť doplatiť.“

Július tiež zdôrazňuje, že na trhu predávajú najmä nehnuteľnosti, ktoré majú funkčný nábytok a spĺňajú základný štandard. „Ak chceš byť konkurencieschopný, musíš mať aspoň normálnu výbavu,“ hovorí.

Pri prenajímaní mladým ľuďom bolo podľa neho veľmi dôležité, aby byt bol plne zariadený, pretože mladí nechcú investovať do nábytku alebo vybavenia, ktoré im nepatrí.

Naopak, pri väčších bytoch, kde bývajú dlhodobejší nájomníci, nie je vybavenie také dôležité. „Tí si často prinášajú vlastný nábytok a investujú do zariadenia, pretože tam plánujú zostať dlhší čas.“ Podľa neho je to vždy individuálne a záleží od typu nehnuteľnosti a potrieb nájomníkov.
 
Všade je to v podstate takým dlhodobým fenoménom, „Nájomník má väčšie práva ako ten majiteľ. Bohužiaľ, je to tak. Čiže aj tak sme zase na začiatku. Je to o tom výbere toho správneho nájomníka, aby sa predchádzalo týmto problémom, aby neplatil.“

Cena, ale aj fotky

„Keď robíme dlhodobé aj krátkodobé prenájmy, veľmi dbáme na to, ako ľudia dnes vnímajú ponuku cez sociálne siete. Zaujme ich predovšetkým vizuál, prvá fotografia je kľúčová, pretože práve ona rozhoduje, či si ľudia inzerát rozkliknú alebo nie,“ vysvetľuje realitný maklér.

Podľa jeho skúseností je najdôležitejším vizuálnym lákadlom kuchyňa. Testoval viacero variantov, no práve pri úvodnej fotografii kuchyne zaznamenali inzeráty najväčší počet zobrazení. „Pekná a premyslene zariadená kuchyňa vyvolá dojem útulnosti a praktickosti, a tým automaticky záujem vidieť celý byt,“ hovorí.

Zaujímavosťou je, že aj keď nebola cena ponuky vždy najnižšia, kvalitný vizuál, najmä fotky kuchyne či kúpeľne, výrazne zvýšil šance na zdieľanie a odozvu. Ukázalo sa, že ľudia sú ochotní kliknúť na inzerát, ktorý pôsobí vizuálne príjemne, aj keď cena nie je najvýhodnejšia.

Kľúčovým faktorom však zostáva aj dobre nastavená cena, ktorá sa musí prispôsobovať sezóne a aktuálnemu dopytu. Správne zvolený moment na zverejnenie inzerátu a jeho vizuálna stránka môžu zásadne ovplyvniť úspešnosť prenájmu.

Nikdy nevieš, koho si do bytu nasťahuješ

Jeden z najdramatickejších prípadov, s ktorým sa Július stretol, bol prenájom domu, ktorý nájomníci prestali platiť a tajne v ňom pestovali marihuanu. Následná devastácia majetku bola obrovská a právne riešenie trvalo dlho. 

„Bolo to v Londýne. Mal som dom v peknej rezidenčnej štvrti. Prenajali si ho rumunskí stavbári, ktorí tam bývali viacerí, platili pravidelne a nebol s nimi problém.“

Po asi šiestich mesiacoch však jeho kolega zistil, že nájom už neprichádza, tak išli na inšpekciu. Zistili, že zámok na dverách bol vymenený a keď zavolali zámočníka, otvoril ďalšie, skryté dvere. Za nimi bol úplne vybúraný dom. Kuchyňa zmizla, všade bola marihuana, asi 300 kusov, rôzne potrubia a UV lampy. „Vyzeralo to ako tajná pestovateľská farma.“

Boli dosť vystrašení, nikto však nebol doma. Kolega sa pokúsil kontaktovať nájomníka, ale bez odozvy, a tak zavolal políciu. Dom bol kompletne zdevastovaný, prerobený na pestovanie, okná zakryté a napojený na nelegálny zdroj elektriny. Keď polícia prišla, všetko zničili a rastliny odstránili. 

Nájomca spáchal samovraždu

Jedna z tých najťažších sa odohrala počas pandémie COVID-19 v byte v centre Londýna, neďaleko King’s Cross. Byt obývali dve mladé Ázijčanky a neskôr sa k nim pridal nový nájomník, profesor chémie z Francúzska, ktorý práve získal pozíciu na prestížnej londýnskej univerzite.

„Kvôli pandemickým opatreniam musel byť dva týždne zatvorený vo svojej izbe. Všetko prebiehalo pokojne, dievčatá si žili svoj život, on bol zavretý a nevyrušoval,“ spomína Július.

Všetko sa však zmenilo dva dni predtým, než si profesor siahol na život. E-mailom kontaktoval svojho kamaráta v USA a oznámil mu, že sa chystá na samovraždu. Poslal mu aj kontakty na spolubývajúce a ďalšie inštrukcie. Ako vedec si všetko detailne naplánoval, do izby si objednal špeciálny plyn, nasadil si na hlavu igelitový vak a na posteli ukončil svoj život.

Július sa o tragédii dozvedel ráno. „Všimol množstvo neprijatých hovorov, no najprv som nechápal, čo sa deje. Keď som sa nakontaktoval na políciu

Situácia nebola jednoduchá. „Netušil som, čo mám čakať. Bolo obdobie lockdownu a zohnať niekoho, kto by mi s tým pomohol, bolo takmer nemožné. Nakoniec som zavolal jedného známeho, čo robil sťahovanie, a sľúbil mu extra peniaze, ak mi pomôže vyniesť matrac. Keď som mu vysvetlil, čo sa v byte stalo, obom nám stislo žalúdok. Do izby sme vstupovali s rukavicami, rúškami a obavami, že nájdeme niečo, na čo nie sme pripravení.“

„Vždy si pýtajte kontakt na rodinného príslušníka alebo blízkeho človeka, keď niekomu prenajímaš byt. Ak sa niečo stane, potrebuješ vedieť, koho kontaktovať,“ zdôrazňuje.

Polícia kontakt na rodinu nemala, takže to nakoniec urobil on sám. Osobné veci profesora zabalil a cez kuriéra ich poslal do Francúzska.