Situace: Máš pronajatý byt, řádně jsi oznámil*a stěhování a těšil*a ses na peníze ze své kauce – ale pronajímatel*ka ti ji najednou nechce vrátit. Bez oprávněného důvodu. Co s tím?
Nedostatek bytů a vysoké nájmy, drahé kauce, diskriminace menšin, nedodržování soukromí, dotíravé jednání. Krize bydlení sama o sobě dopadá na mnoho lidí. Zvlášť když se jí někdo snaží zneužít. Třeba pokud ti pronajímatel*ka odmítne vrátit kauci.
„Řešili jsme a řešíme velké množství situací, kdy majitel*ka chtěl*a neoprávněně nevrátit kauci. Ve většině případů se nám podařilo dosáhnout toho, aby ji nakonec vrátil*a,“ vysvětlují členky Iniciativy nájemníků a nájemnic (INN), sdružení, které se právům lidí bydlících v nájmech dlouhodobě věnuje.
Víš například, že kauce podle zákona nesmí přesáhnout výši tří nájmů? Nebo že v některých případech po tobě nemůže majitel*ka bytu žádat vymalování či účty za profesionální úklid? Probrali jsme i kroky, které bys měl*a podniknout, pokud ti hrozí neoprávněná ztráta kauce.
Co to ta kauce vlastně je?
Jistota, hovorově kauce, je vratná částka, kterou mnoho majitelů*majitelek požaduje jako pojistku pro případ, že byste nezaplatili nájem nebo něco v bytě zničili. Může, ale nemusí být součástí nájemní smlouvy. Nejedná se o zákonnou povinnost, nájemnictvo je oprávněno v rámci uzavírání nájemní smlouvy o kauci a její výši s pronajímatelem jednat. Výše kauce může odpovídat maximálně výši třech nájmů. Po odstěhování je pronajímatel*ka povinen*povinna vrátit ji i se zákonným úrokem (případně si z ní strhnout škody).
Kvůli čemu všemu má pronajímatel*ka možnost nevrátit část nebo celou kauci?
Zákonné důvody pro strhnutí peněz z jistoty jsou kompenzace neuhrazeného nájemného, záloh na energie či náhrada škod.
Co mám jako někdo, kdo si chce pronajmout byt, udělat předtím, než se nastěhuji, abych minimalizoval*a možnost, že mi pronajímatel*ka později nebude chtít jistotu vrátit?
Je dobré si byt pečlivě prohlédnout a pokusit se odhalit všechny případné závady a poškození a následně je zanést do předávacího protokolu, pokud tedy nenastane optimální situace, kdy se před začátkem nájmu domluvíte s pronajímatelem*pronajímatelkou na opravě.
Tohle jsou nejlepší české stavby za poslední rok. Souhlasíš s výběrem?
9. listopadu 2024 v 8:30
V ideálním případě je součástí předávacího protokolu i fotodokumentace stavu bytu. Pokud by ji pronajímatel*ka nechtěl do předávacího protokolu zařadit, i přesto si fotky udělejte pro svou potřebu a dobře si je uložte tak, abyste je mohli případně využít i po letech nájmu. V neposlední řadě doporučujeme, aby se lidé stali členy a členkami INN, což vám zaručuje, že pokud vám majitel*ka v budoucnu nebude chtít neoprávněně vrátit kauci, organizace se za vás postaví.
K tomu, jakou pomoc INN nabízí, se ještě dostaneme. Je ale dobré trvat na tom, aby do smlouvy byly zaneseny veškeré poničené věci, i když nám míra poškození připadá minimální či zanedbatelná?
Obecně lze vždy doporučit radši uvést v předávacím protokolu spíše více než méně, jedná se o ochranu obou smluvních stran. Pokud jde o minimální poškození, lze to přesně takto uvést i do protokolu, případně je možné napsat například „běžné opotřebení“.
Na co všechno mám myslet při stěhování, abych rovnou minimalizoval*a možnost, že mi kauci nevrátí?
Znát dobře své povinnosti a práva související s drobnými opravami, běžným opotřebením a škodami v bytě a zajistit si předávací protokol.
Běžným opotřebením se myslí mírné a postupné zhoršení stavu vybavení způsobené běžným užíváním – ve chvíli, kdy v bytě bydlím pět let, je jasné, že například kuchyňská linka bude nést stopy užívání. V případě drobných oprav je důležité mít na paměti, že částka, kterou má hradit nájemnictvo, je na každý rok zastropovaná (pro náklady na drobné opravy platí roční limit 100 korun na metr čtvereční podlahové plochy bytu, pozn. red.).
U větších oprav, které ze zákona hradí pronajímatel*ka, platí pravidlo, že je nejlepší hlásit je okamžitě, aby se nájemnictvo vyvarovalo pozdějším nárokům pronajímatele*pronajímatelky. K závadám, které je třeba řešit s pronajímatelem*pronajímatelkou ihned, patří výskyt plísně v bytě (která se v bytě mohla vyskytovat i před vaším nastěhováním a byla zakryta při výmalbě bytu).
A jak tedy při vystěhování postupovat?
V první řadě si zkontrolujte, že byt necháváte ve stejném stavu, v jakém jste ho na začátku převzali. K tomu je dobré mít předávací protokol a ideálně fotky z doby nastěhování. Pokud jste se například nastěhovali do vymalovaného bytu, tak byste ho při vrácení měli rovněž vymalovat. Naopak pokud byt na začátku čerstvě vymalovaný nebyl (a v ideálním případě je to tak uvedeno i ve smlouvě či předávacím protokolu), nemůže po vás pronajímatel*ka požadovat, abyste ho nyní vymalovali vy.
Pokud jste v průběhu bydlení všechny problémy bezodkladně hlásili pronajímateli*pronajímatelce, řešili s ním*ní opravy průběžně a při odstěhování uvedli vše do původního stavu (včetně řádného úklidu), musí vám pronajímatel*ka vrátit jistotu.
Může se stát, že se bude za každou cenu snažit vám ji nevrátit, nebo si alespoň nechat část. Účinnou obranou v tomto případě může být právě předávací protokol a řádně zdokumentovaný původní stav bytu.
Do kdy od vystěhování nám musí kauci vrátit?
Občanský zákoník jasně stanoví, že pronajímatel*ka vrátí nájemci*nájemnici kauci při skončení nájmu. Tedy nikoliv až za rok nebo po sezonním provedení všech vyúčtování. Pronajímatel*ka si může od poskytovatelů vyžádat mimořádné vyúčtování, případně s vámi bude řešit přeplatek či nedoplatek na službách ve chvíli, kdy bude mít vyučování k dispozici, ale není to automatickým oprávněním k zadržování kauce. Pokud se ocitnete v situaci, kdy je vám kauce neoprávněně zadržena, máte právo požadovat vrácení kauce spolu s úroky. Pokud kauce vrácena není, je možné ji vymáhat soudně.
Jak poznám, že se mě pronajímatel*ka snaží neopodstatněně připravit o kauci? Jaké taktiky a argumenty majitelé bytů využívají, aby kauce nemuseli vracet?
Pokud se k vám pronajímatel*ka ke konci vašeho nájmu začal*a chovat hostilněji nebo z něj*ní cítíte agresivní jednání, případně mluví opakovaně o špatném stavu bytu, i když ten je podle vašeho názoru totožný jako při převzetí, je možné, že se schyluje právě k tomuto scénáři.
Častá strategie pronajímatelů*pronajímatelek je tvrdit, že byt není řádně uklizený, že je potřeba nákladného profesionálního úklidu, a proto je nutné strhnout část kauce. V tomto případě požadujte nahlédnutí do faktury za údajně provedené služby a kontrolujte, zda částky odpovídají. Další běžnou strategií je, že pronajímatelé*pronajímatelky se snaží prezentovat běžné opotřebení jako drobnou škodu způsobenou nájemnictvem a požadují po něm kompenzaci.
Pokud mám pocit, že se mě snaží o kauci připravit, i když k tomu není žádný adekvátní důvod, jaký je dobrý první krok? Co mám jako jednotlivec učinit či říct?
V e-mailu nebo jiném komunikačním kanále, kde domlouvám předávku bytu zpět do rukou pronajímatele*pronajímatelky, rovnou zmíním, že jsem přesvědčen*a, že byt předávám v řádném stavu, a proto mi bude navrácena kauce v plné výši i se zákonnými úroky.
Pokud nepomůže počáteční klidná konverzace, co mohu zkusit dál? Jak se za sebe mohu postavit? Jsou nějaké možnosti, které pronajímatele*pronajímatelku odstraší?
Domníváme se, že není vhodné dívat se na vztahy nájemnictva a pronajímatelstva tak, že by měla jedna strana druhou odstrašovat. Věříme, že tyto vztahy mohou fungovat korektně a k oboustranné spokojenosti.
Pokud ovšem nastane situace, kdy vám pronajímatel*ka nechce neoprávněně vrátit kauci, je dobré znát svá práva a nebát se za ně postavit. Buďte přitom připraveni použít jako argumenty výše uvedené informace (a fotodokumentaci stavu bytu na začátku pronájmu, pokud ji máte). Dejte najevo vůli vymáhat vrácení kauce i soudně.
K tomu může pomoci třeba „předžalobní výzva“? Co to je, jak funguje a kdy ji mohu využít?
Předžalobní výzva je určitým varováním pro majitele, že pokud vám nevrátí kauci, na kterou máte právo, jste ochotni ho žalovat. Dejte si ale pozor. Každá situace může být specifická, a proto doporučujeme konkrétní znění předžalobní výzvy zkonzultovat s právníky. Například z organizace Sdružení na ochranu nájemníků.
Předžalobní výzva je ale až několikátým krokem v pořadí, když se nám nedaří situaci vyřešit smírně.
Pokud ani to nepomůže, jaké jsou další alternativy? Koho můžu poprosit o pomoc? Kam se mohu obrátit?
Můžete se obrátit na Iniciativu nájemníků a nájemnic a stát se jejími členy. Společně promyslíme, co by se dalo podniknout. Máme různé strategie a taktiky, které volíme podle specifik konkrétní situace nájemnictva, a společně se snažíme zvýšit šanci na nalezení spravedlivého a smírného řešení. Řešili jsme a řešíme velké množství situací, kdy majitel*ka chtěl*a neoprávněně nevrátit kauci. Ve většině případů se nám podařilo dosáhnout toho, aby ji nakonec vrátil*a.
Další organizací, která pomáhá nájemnictvu, je právě Sdružení nájemníků ČR, které poskytuje právní a jiné odborné poradenství v oblasti bytové problematiky formou osobních, e-mailových a telefonických konzultací. Pokud je pro vás dostupná placená pomoc, je možné se obrátit na advokátní kanceláře.
A v případě, kdy není možné najít smírné řešení pomocí výše uvedených prostředků a skrze uvedené organizace, je možné řešit spor soudní cestou.
Jak tedy přesně funguje a pomáhá Iniciativa nájemníků a nájemnic?
Iniciativa nájemníků a nájemnic funguje jako nehierarchické hnutí, které pomáhá na principu svépomoci a vzájemnosti primárně svému členstvu. Ačkoliv INN nabízí bezplatná edukativní veřejná setkání, rádi bychom zdůraznili, že nejsme sociální ani jiná služba. Poradenství si členstvo poskytuje vzájemně a je zdarma.
Členstvo Iniciativy nájemníků a nájemnic se podporuje a pomáhá si navzájem (sdílením informací, rad a svých zkušeností s nájemním bydlením, vědomím, že v tom nejsme sami, a podporováním se v zasazování se o naše práva). Organizujeme a zasazujeme se za dlouhodobá systémová řešení (například snahou nájemníků vybojovat lepší podmínky v nájemním bydlení).
