Zatímco ještě před pár lety sis možná spořil*a hlavně na tuzemský byt, dnes stále víc mladých lidí hledí za hranice. Španělsko, konkrétně slunná Costa del Sol, se stává jednou z nejžádanějších destinací pro investice do nemovitostí.
Zeptali jsme se Nicka Staňka, realitního experta z REMAX Lusso, který se specializuje na klienty a klientky z Česka a Slovenska, jak dnešní trh vypadá a na co bys jako začínající investorka nebo investor měl*a dát pozor.
Španělský trh jede na plné obrátky
Podle Staňka je španělský realitní trh aktuálně ve velmi dobré kondici, a to zejména v prémiových lokalitách, jako je právě Costa del Sol. „Navzdory vyšším úrokovým sazbám z posledních let zůstává poptávka silná, a to především díky zahraničním kupujícím,“ popisuje expert. Zásadní rozdíl oproti minulosti vidí v tom, kdo dnes nemovitosti kupuje. Trh podle něj už není poháněný spekulanty jako před krizí v roce 2008, ale bonitními klienty a klientkami, kteří platí z vlastního kapitálu nebo mají jen nízké úvěrové zatížení.
Ceny v oblíbených lokalitách jako Marbella, Estepona nebo Benahavís přitom dál rostou, protože nabídka dlouhodobě nestačí poptávce. „Správný čas na investici je tedy právě teď,“ dodává Staněk.
Evropané a Evropanky míří na jih, Čechy a Češky nevyjímaje
Costa del Sol byla historicky doménou britských a německých klientů a klientek, ale podle Staňka se to mění: „V posledních letech vidíme silný příliv investorů ze střední a východní Evropy, zejména z Polska, České republiky a Slovenska.“ Přibývá také Američanů a klientů a klientek z Blízkého východu, které láká hlavně politická stabilita, klima a dlouhodobý růstový potenciál regionu.
„Česká klientela je dnes výrazně sofistikovanější než před několika lety. Zatímco dříve převažovaly nákupy druhého bydlení pro vlastní rekreaci, dnes většina klientů kombinuje osobní využití s investičním potenciálem,“ vysvětluje Staněk. Nejvíc se dnes poptávají novostavby v Marbelle, Esteponě, Benahavís a Mijas, byty 2+kk a 3+kk v uzavřených rezidenčních komplexech a penthousy s výhledem na moře – ideálně nemovitosti, které lze krátkodobě nebo střednědobě pronajímat, a zároveň mají potenciál růstu hodnoty. Populární jsou i nové developerské projekty, kde je možné vydělat už během výstavby, jak postupně rostou ceny.
Kolik to celé stojí?
Průměrně dnes klientka nebo klient z Česka investuje na Costa del Sol mezi 350 tisíci a 700 tisíci eur (8–17 milionů korun). Zajímavé je, že v posledních dvou letech přibývá i lidí, kteří investují jeden až tři miliony eur (24–73 milionů korun) jako součást širší investiční strategie nebo rodinného portfolia – tedy nejde o první nemovitost, ale spíš o další krok těch, kteří už mají za sebou úspěšnější kariéru nebo podnikání.
Z aktuální nabídky Staněk zmiňuje třeba nový projekt v Esteponě s byty od 450 000 eur (11 milionů korun), developerský projekt v Mijas od 350 000 eur (8,5 milionu korun) se službami na úrovni pětihvězdičkového hotelu, luxusní byty v New Golden Mile mezi Marbellou a Esteponou nebo moderní vily v Benahavís od 1,5 milionu eur (36 milionů korun) – nejžádanější segment celého trhu. Největší poptávka se dnes soustředí do takzvaného Zlatého trojúhelníku Marbella – Benahavís – Estepona, kde dlouhodobě převyšuje poptávka nabídku a ceny stabilně rostou.
Jak na to: krok za krokem k vlastní nemovitosti ve Španělsku
Investice do zahraniční nemovitosti zní na první pohled komplikovaně, ale podle Staňka jde o proces, který zvládneš i na dálku z Česka – pokud máš po ruce spolehlivého partnera. Takto vypadá typická cesta od prvního nápadu až po klíče v ruce.
1. Stanovení rozpočtu a cíle investice
Nejdřív by sis měl*a ujasnit, jestli chceš nemovitost primárně pronajímat, užívat sám*sama, nebo obojí. „Klienti hledají především nemovitosti s možností krátkodobého nebo střednědobého pronájmu a zároveň s potenciálem kapitálového zhodnocení,“ popisuje Staněk typický požadavek dnešních českých kupujících. Od cíle se pak odvíjí i výběr lokality a typu nemovitosti.
2. Výběr lokality a nemovitosti
Costa del Sol není jednolitý trh a rozdíly mezi jednotlivými čtvrtěmi jsou podle Staňka zásadní. „Na Costa del Sol může rozdíl několika kilometrů znamenat zásadně odlišný výnos z pronájmu i potenciál budoucího růstu hodnoty nemovitosti,“ upozorňuje. Proto ti v REMAX Lusso obvykle připraví užší výběr nemovitostí přímo na míru podle rozpočtu a účelu koupě, ideálně doplněný o prohlídku na místě.
3. Rezervace a záloha
Jakmile si vybereš konkrétní nemovitost, následuje rezervační smlouva a složení zálohy, kterou se nemovitost stáhne z trhu. U novostaveb ve výstavbě se obvykle platí v několika splátkách navázaných na postup stavby, a právě tady podle Staňka vzniká šance profitovat ještě před dokončením projektu, protože ceny v průběhu výstavby postupně rostou.
4. Právní a technická prověrka
Tohle je podle Staňka nejkritičtější krok celého procesu. „Nejdůležitější je nepodcenit právní a technickou prověrku nemovitosti,“ zdůrazňuje. Ověřuje se hlavně právní stav nemovitosti a zápis v katastru, urbanistická omezení a platnost stavebních povolení, případná licence pro turistický pronájem a výše komunitních poplatků. „Přestože je španělský trh velmi transparentní, jednotlivé regiony mají svá specifika,“ dodává Staněk – proto ti REMAX Lusso zajistí i kompletní právní servis, abys prověrku nemusel*a řešit sám*sama a na dálku.
5. Vyřízení NIE čísla a bankovního účtu
Pro nákup nemovitosti ve Španělsku potřebuješ tzv. NIE, tedy daňové identifikační číslo pro cizince, a obvykle i místní bankovní účet, přes který proběhne platba. Obojí lze zpravidla zařídit ještě před cestou do Španělska nebo přímo při ní.
6. Podpis u notáře a zápis do katastru
Samotný převod vlastnictví se dokončuje podpisem kupní smlouvy před španělským notářem, po kterém následuje zápis nového majitele nebo majitelky do katastru nemovitostí. Od tohoto okamžiku je nemovitost oficiálně tvoje.
7. Počítej s náklady navíc
Kupní cena podle Staňka není konečná částka. „Celkové pořizovací náklady obvykle činí dalších 10–13 procent nad kupní cenu,“ upozorňuje – jde například o daň z převodu nebo DPH u novostaveb, notářské a katastrální poplatky, případně provizi právníka.
8. Správa nemovitosti po koupi
Pokud plánuješ nemovitost pronajímat, proces koupí nekončí. Je potřeba vyřídit licenci k pronájmu a nastavit spolupráci s místní realitní nebo správcovskou firmou, která se postará o hosty i běžný provoz – díky tomu může investice fungovat i na dálku, bez nutnosti být ve Španělsku osobně.
Costa del Sol jako dlouhodobá sázka
Costa del Sol podle Staňka zůstává jedním z nejatraktivnějších rezidenčních a investičních trhů v Evropě. Kombinace celoročního klimatu, omezené nabídky kvalitních nemovitostí a silné mezinárodní poptávky podle něj vytváří prostředí, které dlouhodobě podporuje růst hodnoty nemovitostí i solidní výnosy z pronájmu. Pokud jako mladá Češka nebo mladý Čech uvažuješ o investici mimo domácí trh, může to pro tebe být zajímavá volba.
