26-ročný Michal mal tri byty, no stále býval na internáte: Do konca roka ich chcem mať 10

Michal sa totiž cez letné prázdniny odsťahoval do Ameriky, kde robil podomového predajcu. Takýto príjem mu zabezpečil to, že si mohol nasporiť počiatočnú investíciu pomerne rýchlo. Podľa jeho slov to bez určitej podpory alebo príležitosti ide ťažko. Väčšina ľudí, ktorých pozná, dostala pomoc od rodičov alebo si požičala peniaze z rodiny. „Mal som to šťastie, že som si mohol zarobiť a nasporiť v zahraničí. Ak by som robil tu niekde v klasickom korporáte, asi by sa mi sporilo ťažko,“ vraví. 

Práve mentalita Američanov mu v investíciách otvorila oči. Inšpirovali ho americkí investori a tvorcovia obsahu, ktorých sledoval na YouTube. Myšlienka, ktorá ho najviac ovplyvnila, bola jednoduchá.

Pri nehnuteľnostiach pracuje investor s cudzím kapitálom a práve tento efekt môže priniesť výrazný rast majetku.

Pred tromi rokmi začal Michal podnikať s kamarátom aj v doprave. Majú vlastné dodávky a šoférov, ktorí pre nich robia kuriérov. Balíky doručujú ako subdodávatelia pre väčších hráčov – napríklad Packeta či GLS.

„Táto firma mi dnes generuje príjem, ale úprimne, už sa jej nechcem venovať naplno. Chcem sústrediť energiu hlavne na nehnuteľnosti a investovanie. Posledné mesiace sa viac venujem aj poradenstvu v oblasti investovania a realít.“

Hypotéka nie je pre Michala strašiak

Všetky svoje nehnuteľnosti financoval prostredníctvom hypoték. Hovorí, že na začiatku mu banky príliš neverili. „Jasne, že som pôsobil ako mladý človek, ktorý sa chce výrazne zadlžovať. Postupne som sa však naučil, ako bankový systém funguje, ako budovať bonitu a ako správne komunikovať.“

Kľúčovou súčasťou jeho stratégie je priznávanie príjmov z nájmu a pravidelné daňové priznania. Práve transparentnosť voči bankám mu umožnila postupne získavať ďalšie úvery a rozširovať portfólio.

Dôležitou súčasťou jeho stratégie je refinancovanie. Keď hodnota bytu výrazne vzrastie, nechá si Michal vypracovať nový znalecký posudok a snaží sa z banky „uvoľniť“ časť nárastu hodnoty vo forme ďalšieho úveru. Takto získaný kapitál následne využíva na ďalšie investície.

Refinancovanie považuje za prirodzený cyklus práce s rastúcou hodnotou majetku. Zároveň však upozorňuje, že malé byty generujú kapitálový rast pomalšie, pokiaľ nepríde k výraznému rastu cien v danej lokalite.

Nebojí sa nárastu úrokov? 

Úrokové sadzby vníma ako prirodzenú súčasť ekonomického cyklu, nie ako strašiaka, ktorý by mal trh paralyzovať. Pripomína, že v posledných rokoch sme zažili obdobie extrémne nízkych sadzieb, ktoré výrazne podporili rast cien nehnuteľností a vytvorili dojem, že lacné peniaze tu budú navždy. Následné prudké zvýšenie úrokov však trh citeľne ochladilo a nastavilo mu realistickejšie zrkadlo.

„Mňa to naučilo jednu vec. Investícia musí dávať zmysel aj pri vyššej úrokovej sadzbe, nie len v ideálnych podmienkach,“ vraví Michal. 

Pri každej kúpe počíta stresový scenár. Ráta s vyšším úrokom, slabším cashflowom a rezervou na výpadky. Hovorí, že ak byt nefunguje pri 5–6 % úroku, nie je to dobrý deal.

Zmeny sadzieb mu teda nezastavili investovanie, skôr ho prinútili byť selektívnejším. „V období lacných peňazí sa kupovalo čokoľvek.“

Dnes kupujem len to, čo má silnú lokalitu, dopyt a dlhodobý potenciál rastu.

Ako premýšľal nad svojim portfóliom?

Podunajské Biskupice – začiatok podnikania

Táto garzónka ho stála 80 000 eur. V tom čase ešte býval na internáte a veľká časť jeho okolia nechápala, prečo sa zadlžuje a neužíva si radšej študentský život.

„Pre mňa to nebolo o tom, že chcem vlastniť byt. Chcel som pochopiť systém. Zistiť, či dokážem pracovať s bankou, úverom a nájomníkom.“

Dnes byt prenajíma za 495 eur mesačne. Ak by sa ju rozhodol predať, jej trhová hodnota by sa podľa jeho odhadu pohybovala približne na úrovni 110 000 eur.

Byt však zatiaľ predávať nechce. Čaká na splnenie časového testu, aby mohol prípadný predaj realizovať bez daňového zaťaženia. „Prvý byt vám nezmení život. Ale zmení spôsob, akým rozmýšľate.“

Podľa neho bola práve táto nehnuteľnosť najdôležitejšia. Nie kvôli zisku, ale kvôli skúsenosti. Naučil sa komunikovať s bankou, nastaviť nájomnú zmluvu, riešiť technické detaily aj prvé obavy z hypotéky. Dnes hovorí, že keby vtedy čakal na „ideálny moment“, pravdepodobne by sa do investovania nikdy nepustil.

  
Trnava – super lokalita

Za mimoriadne zaujímavú investíciu považuje kúpu jednoizbového bytu v centre Trnavy. Nehnuteľnosť, ktorú kúpil za 78 000 eur, má dnes podľa znaleckého posudku z novembra 2025 hodnotu až 145 000 eur. Ide o nárast, ktorý by ešte pred pár rokmi mnohí označili za prehnaný, no realita trhu ho potvrdila. V Trnave pritom nevlastní len tento jeden byt, ale postupne si tam vybudovala širšie portfólio nehnuteľností.

Trnavu považuje za kľúčové mesto najmä pre projekty novej výstavby, ako sú väčšie rezidenčné zóny či tisíce nových bytov. Práve stabilný prílev obyvateľov a investícií vníma ako základ dlhodobého rastu.

Šaľa – investičná chyba a lekcia

Byt v Šali kúpil za 60-tisíc eur. Dnes ho predáva za približne 70-tisíc eur, no kapitálový rast bol výrazne pomalší než pri ostatných nehnuteľnostiach.

Táto skúsenosť mu ukázala, že lokalita má väčší vplyv na výsledok než samotná cena či typ bytu. Mestá, ktoré stagnujú alebo dlhodobo strácajú obyvateľov, prinášajú vyššie riziko slabšieho rastu.

Práve tento príklad sa pre neho stal dôležitou lekciou. Dnes sa pri výbere nehnuteľnosti viac sústredí na dynamiku mesta, rozvoj infraštruktúry a dlhodobý potenciál.

Praha – najväčší úspech

Byt v Prahe kúpil približne za 200-tisíc eur. Dnes má podľa jeho odhadov hodnotu okolo 300-tisíc eur. Práve túto investíciu považuje za najúspešnejšiu, pretože kombinácia rastu cien a silného trhu výrazne zvýšila hodnotu majetku.

Realita, ktorú Instagram neukazuje

Michal otvorene hovorí, že investovanie do bytov nie je pasívny príjem bez starostí. Okrem rastu hodnoty a pravidelného nájomného prináša aj tie menej pozitívne situácie. 

„Napríklad teraz sa mi stalo, že nájomník v Prahe po treťom mesiaci povedal, že už nebude ďalej bývať, lebo nemá peniaze. Porušil zmluvu, takže som sa musel zo Slovenska zobrať na týždeň do Prahy, pripraviť byt, dať inzerát a riešiť nového nájomníka. Mohol som to zveriť realitke, ale nemám k tomu dôveru. Navyše je to nový byt, takže si chcem každého človeka preveriť sám. Nechcem tam len niekoho rýchlo dostať, ale vybrať správneho nájomníka.“

Za roky správy nehnuteľností zažil prípady, keď do bytu musela prísť polícia kvôli sťažnostiam susedov na hluk, fajčenie či poškodenie interiéru. V inom prípade nájomník prestal platiť nájomné a argumentoval tým, že mu zomrela mama a nemá momentálne finančné možnosti pokračovať v platení. Michal sa snažil byť empatický a pochopiť situáciu, no napokon sa ukázalo, že dlžnú sumu už nikdy nedostane späť. „Nikdy neverte nájomcom, ktorí neplatia a vyhovárajú sa na podobné okolnosti,“ hovorí dnes s nadhľadom.

Ako vyberá nájomníkov?

Ďalší prípad súvisel s nájomníkom, ktorý mal problémy s alkoholom a rozhodol sa ísť na liečenie. Keďže Michal bol v zahraničí, situáciu riešil na diaľku a pomáhala mu osoba z okolia, ktorú mal k dispozícii na lokálne zásahy. Po troch mesiacoch sa však nájomník musel vysťahovať a proces hľadania nového človeka sa začal odznova.

Podobné skúsenosti ho naučili byť pri výbere nájomníkov opatrnejší a menej emocionálny. Dnes si ľudí dôsledne preveruje, sleduje ich finančnú históriu a osobne komunikuje aj so susedmi. Realitnú kanceláriu pri prenájmoch nevyužíva. Chce mať celý proces pod kontrolou.

„Pri každom novom byte sa idem predstaviť susedom, nechám im na seba kontakt a pravidelne vykonávam kontrolu nehnuteľnosti, zvyčajne raz za dva až štyri mesiace, vždy po dohode s nájomníkom. Vnímam to ako prirodzenú súčasť správy majetku a ochranu investície, nie ako zásah do súkromia.“

Finančná rezerva ako základ investičnej stratégie

Finančnú rezervu Michal považuje za absolútny základ zdravého investovania. Pri investičných bytoch sa podľa neho netreba pozerať iba na výnos, ale aj na likviditu a celkové riziko. Samozrejmosťou je preto vytvorená rezerva, ktorá pokrýva niekoľko mesiacov splátok hypotéky aj prevádzkových nákladov, aby ju neohrozil prípadný výpadok nájomníka či nečakané výdavky.

Hypotéku nevníma ako hrozbu, ale ako efektívny nástroj finančnej páky. Riziko podľa neho vzniká až v momente, keď investor nemá dostatočnú rezervu alebo kupuje nehnuteľnosť na hranici svojich možností.

„Moja filozofia je jednoduchá. Používať bankový kapitál na rast, ale nikdy nie bez bezpečnostného vankúša. Ten môj predstavuje 5 000 eur, ktoré mám vždy odložené,“ opisuje.

Riziko, disciplína a dlhodobé myslenie

Michal dnes investovanie nevníma ako rýchlu cestu k pasívnemu príjmu ani ako jednoduchý spôsob zbohatnutia. Opisuje ho skôr ako dlhodobý proces, ktorý si vyžaduje disciplínu, neustálu kontrolu a schopnosť pracovať so stresom.

Uvedomuje si, že správa viacerých nehnuteľností znamená nielen rast majetku, ale aj zodpovednosť – voči bankám, nájomníkom aj vlastným rozhodnutiam. Každá hypotéka predstavuje záväzok a každý byt prináša potenciál zisku, no zároveň aj riziko neplatiča či neočakávaných výdavkov.

Niektoré rozhodnutia dnes hodnotí ako menej úspešné, najmä investíciu v Šali, kde kapitálový rast zaostával za jeho pôvodnými očakávaniami. Zároveň však tvrdí, že práve tieto skúsenosti ho naučili rýchlejšie vyhodnocovať príležitosti a viac sa sústrediť na kvalitu lokality. Po koľkých rokoch uvidel, že sa mu tá stratégia vracia? „Pri prvých troch bytoch som to ešte vôbec necítil, neprinášali nič výrazné. Zlom nastal až pri štvrtom byte, ktorý bol v Prahe.“

Keď som ho kupoval, netušil som, že bude takto rásť. Až po roku a pol, keď som si dal spraviť nový znalecký posudok, mi vyšlo, že tam mám približne 100-tisíc eur v hodnote. A to človeka prirodzene poteší.

Ako študent nemíňal zbytočne

Spomína na obdobie, keď býval na internáte, sledoval svoje výdavky v aplikácii a šetril každý zbytočný náklad. Prvé auto si kúpil až po tom, čo vlastnil štyri až päť bytov. Peniaze vedome investoval namiesto toho, aby ich neuvážene míňal. 

Dnes má pocit, že mnohí mladí ľudia vnímajú vlastníctvo bytu ako niečo automatické. Ak ho nemáš, akoby si bol pozadu. „Vzniká zvláštna mentalita, že investičný byt je cieľ sám o sebe. Ľudia ho často chcú, niekedy ani poriadne nevedia prečo, len preto, že to vidia na sociálnych sieťach alebo u iných.“

Michal zároveň pripomína, že pred piatimi rokmi nemal prakticky nič. „Začínal som od nuly. To, čo mám dnes, je pre mňa úspech, ktorý si vážim – nie ako finálne víťazstvo, ale ako výsledok disciplíny a času.“ Zároveň dodáva, že majetok nie je všetko. Investovanie ho baví, no uvedomuje si, že zdravie, rodina a vnútorný pokoj majú vyššiu hodnotu než čísla na papieri. „Peniaze sú nástroj. Ak kvôli nim stratíte zdravie alebo vzťahy, nedáva to zmysel.“

Na záver dodáva, že ak by mal mladému človeku niečo odporučiť, nešlo by o univerzálnu radu v štýle „kupuj čo najskôr“. Podľa Michala je kľúčové, aby si človek najprv dôkladne prepočítal, či to naozaj chce a či mu takýto krok dáva zmysel v jeho aktuálnej životnej situácii. „Treba si všetko poriadne zhodnotiť a nekupovať byt len preto, že je to trend. Nie je to automatická ani zaručená cesta k úspechu,“ uzatvára Michal.