Nepodařilo se uložit změny. Zkus se nově přihlásit a zopakovat akci.
V případě že problémy přetrvávají, kontaktuj prosím administrátora.
OK
Kúpiš byt, prenajmeš ho a peniaze ti chodia samé? Slováci nám opísali realitu prenájmu svojich investičných nehnuteľností.
Jednou z majiteliek, ktorá sa o svoje nepríjemné skúsenosti s prenájmom podelila, je aj Nina. Keď svoj investičný byt s priateľom prenajímali, spočiatku nemali dôvod myslieť si, že by s novými nájomníkmi mohli nastať problémy. Práve naopak, mladá rodina na nich pôsobila slušne a spoľahlivo a všetko nasvedčovalo tomu, že si vybrali dobre.
„Mysleli sme si, aké máme šťastie. Hovorili sme si, že sme si na začiatok naozaj dobre vybrali,“ spomína Nina. Aj v porovnaní s ostatnými záujemcami pôsobili ako bezproblémoví nájomníci. Niektorí ľudia, ktorí prišli na obhliadku pred nimi, sa podľa Niny správali zvláštne alebo s nimi bola komunikácia od začiatku problematická. „Jedna pani dokonca povedala, že by si najradšej vykopala jamu a žila pod zemou. Ďalší sa chceli nasťahovať prakticky hneď v deň obhliadky,“ opisuje.
V tomto článku si prečítaš:
Ako nájomník zanechal byt v stave, ktorý si vyžiadal opravy za 3 000 eur.
Čo všetko môžu odhaliť až susedské sťažnosti a pravidelné kontroly bytu.
Ako vyzeral byt po odchode nájomníkov a čo všetko museli majitelia čistiť a opravovať.
S akými nájomcami počíta maklér pri byte za 50-tisíc eur a ako ho vykradli pri krátkodobom prenájme.
Kúpiť investičný byt je jedna vec, starať sa oň druhá. Na papieri môže vyzerať ako skvelá investícia, no prenájom môže priniesť nečakané opravy, neplatiacich nájomníkov, problémy so susedmi či nepríjemné telefonáty.
A práve príbehy Niny, Lucie a Jakuba, ktoré sme zozbierali, ukazujú realitu bez ružových okuliarov. Pasívny príjem nemusí byť vždy až taký pasívny. Neznamená to, že investičné nehnuteľnosti sú zlé. Skôr že pri počítaní výnosu treba rátať aj s vecami, ktoré na prvý pohľad nevidno.
Lucia s manželom kúpili svoj prvý investičný byt v roku 2024. Jednoizbový byt s rozlohou 40 m² si boli pozrieť spolu s realitným maklérom. Na prvý pohľad vyzeral dobre a keďže v ňom v tom čase býval nájomník, manželia sa pri obhliadke nezamerali na každý detail. Zaujímalo ich najmä to, či s ním nie sú problémy s platením nájmu. Maklér ich uistil, že nie.
Byt preto kúpili aj s existujúcim nájomníkom. S Luciou následne podpísal novú nájomnú zmluvu a prvý nájom prišiel načas. Už pri druhej platbe sa však začali výhovorky.
Nájomník tvrdil, že momentálne nemá peniaze a že jeho rodina v Kazachstane rieši problémy. Keď Lucia kontaktovala predchádzajúceho majiteľa, dozvedela sa, že o jeho problémoch s platením vedel.
Přidej se do Refresher Clubu
Čo sa dozvieš po odomknutí?
Ako nájomník zanechal byt v stave, ktorý si vyžiadal opravy za 3 000 eur.
Čo všetko môžu odhaliť až susedské sťažnosti a pravidelné kontroly bytu.
Ako vyzeral byt po odchode nájomníkov a čo všetko museli majitelia čistiť a opravovať.
S akými nájomcami počíta maklér pri byte za 50-tisíc eur a ako ho vykradli pri krátkodobom prenájme.
„Povedal mi v podstate: a to vám realiťák nepovedal?“ spomína Lucia.
S nájomníkom sa napokon dohodli, že buď začne nájom platiť, alebo bude musieť byt opustiť. Situácia sa na čas upokojila, no začiatkom roka sa problém zopakoval. Nájomník oznámil, že sa 15. apríla vracia do Kazachstanu. Podľa novej zmluvy mal ešte uhradiť časť nájmu a zmluvnú pokutu vo výške jedného mesačného nájmu, keďže výpovedná lehota bola dva mesiace. Peniaze však zaplatiť nechcel a odvolával sa na údajnú dohodu s predchádzajúcim majiteľom.
Keď si Lucia s manželom prišli v dohodnutom čase prevziať byt, čakalo ich oveľa väčšie prekvapenie. Nájomník najskôr ani neotváral, podľa Lucie asi päť minút zvonila, kým zistila, že zaspal. Potom vošla dovnútra.
Byt bol v stave, ktorý podľa nej vôbec nezodpovedal tomu, ako vyzeral pri kúpe. Nefungovali žiarovky, žalúzie boli polámané a steny obité a znečistené. „Kuchynská linka bola mastná, niektoré úchytky vytrhnuté, posteľ zlomená a znečistený bol aj matrac a gauč. Problém bol aj v kúpeľni a na toalete, kde sme museli riešiť extrémny vodný kameň, nečistoty a silný zápach,“ hovorí.
Na opravu a prípravu bytu pre ďalšieho nájomníka museli manželia rýchlo investovať približne 3 000 eur. Lucia trikrát celý byt umývala a čistila, aby sa zbavila zápachu, a spolu s manželom sa pustili do rekonštrukcie, maľovania a výmeny nábytku.
Zdroj: archív Lucie
A to všetko len približne dva týždne pred jej pôrodom
„Boli sme tam každý deň od ôsmej rána do ôsmej večer a dávali sme byt dokopy,“ opisuje. Po rekonštrukcii nasledovali ešte obhliadky a hľadanie nového nájomníka.
Tentoraz si Lucia dala záležať na tom, aby bol stav bytu dôkladne zdokumentovaný. S novou nájomníčkou si celý byt nafotili, prešli spolu zmluvu a zapracovali aj jej pripomienky. Dnes si ju Lucia podľa vlastných slov nevie vynachváliť.
Jej prvá skúsenosť s investičným bytom jej však ukázala, že mesačný nájom rozhodne nie je jediná položka, s ktorou musí majiteľ počítať.
Okrem výnosu treba mať bokom aj peniaze, čas a nervy na situácie, ktoré sa v kalkulačke pri kúpe nehnuteľnosti len ťažko objavia.
Nina našla svoj byt hore nohami
Podobnú skúsenosť zažila aj Nina, ktorá svoj byt prenajala rodine s dvoma malými deťmi. Zo začiatku všetko fungovalo bez problémov – nájomníci pôsobili slušne, nájomné aj depozit zaplatili načas a nič nenasvedčovalo tomu, že by sa situácia mohla neskôr skomplikovať.
Prvého pol roka byt pravidelne kontrolovali a všetko vyzeralo v poriadku. Neskôr už kontroly neboli také časté a niektoré izby zostávali zatvorené.
„Byt bol vždy čistý. Do spálne, detskej izby a kuchyne sme v podstate nevideli, pretože dvere boli zatvorené. Takže vlastne neviem, v akom stave to tam bolo,“ hovorí Nina.
Zdroj: archív Niny.
Suseda ich upozorňovala
Postupne sa začali ozývať susedia. Upozorňovali na neporiadok v spoločných priestoroch a tvrdili, že do bytu chodili pracovníci sociálnych služieb. Nájomníci to popierali. „My sme to ďalej nerozoberali. Povedali sme si, že to nie je naša vec. Chceli sme len vedieť, či sa to naozaj deje.“
Problémom bolo aj nadmerné kúrenie, ktoré sa neskôr prejavilo na nedoplatkoch za energie. Na druhej strane Nina priznáva, že nájomník vedel niektoré drobné opravy vyriešiť sám a často ich aj zaplatil.
Rodina mala pôvodne záujem o dlhodobý nájom. Po približne dvoch rokoch však oznámili, že chcú odísť, pretože si našli dom. Dohodli sa, že v byte zostanú do konca novembra a depozit pokryje zostávajúce nájomné.
Až po odchode zistila, v akom stave byt zostal
Nina sa k bytu dostala až niekoľko dní po ich odchode. Na prvý pohľad sa zdalo, že je všetko v poriadku. Keď však vošla do kúpeľne, pochopila, že ju čaká oveľa väčšie upratovanie.
„Keď som otvorila dvere, najskôr sa zdalo, že je všetko v poriadku. Ako prvé som išla na toaletu. Vtedy som pochopila, že celý byt bude pravdepodobne v podobnom stave.“
Byt bol podľa nej výrazne zanedbaný. V kúpeľni bol vodný kameň a pleseň, sprchovací kút tiekol, na lampách a radiátoroch bol prach, žalúzie boli poškodené a na stenách zostali kresby. Jednu zo stien sa nájomníci pokúsili premaľovať, no výsledkom bol výrazný farebný rozdiel.
„Bol tam obrovský farebný rozdiel, ktorý bil do očí. Ani nechcem vedieť, čo s tou stenou bolo predtým, keď ju museli premaľovať.“ Nina s partnerom sa snažili byt dať opäť do poriadku. Väčšinu vybavenia sa podarilo zachrániť, no niektoré veci museli vyhodiť alebo vyčistiť.
„Snažili sme sa to dať dokopy, ale bolo to veľmi nepríjemné. Bolo to ako z hororu. Dnes už je to takmer rok, čo je byt prázdny.“ Najviac ju však podľa vlastných slov zasiahlo zistenie, že nájomníci jej o viacerých veciach nehovorili pravdu. Po tejto skúsenosti už nechce prenajímanie riešiť rovnako ako predtým.
„Ak by sme sa v budúcnosti rozhodli byt znovu prenajímať, asi by som bola veľmi opatrná. Možno už len niekomu, koho poznáme. Po tejto skúsenosti si to neviem predstaviť tak ako predtým.“ Dnes plánujú byt zrekonštruovať a bývať v ňom sami.
Zdroj: archív Niny.
Aj realitný maklér má s nájomníkmi svoje skúsenosti
Jakub je realitný maklér, ktorý sa okrem predaja a prenájmu nehnuteľností venuje aj vlastnému investovaniu do nehnuteľností. Investičné byty považuje za dobrú formu uloženia peňazí, hoci aj jeho vlastná skúsenosť ukazuje, že pri investovaní treba počítať s problémami a vyberať nehnuteľnosti veľmi dobre.
„Keď si byt prenajíma človek sám, výber správneho nájomcu je podľa mňa úplný základ. Mne osobne to ide relatívne jednoducho, keďže som realitný maklér a so záujemcami sa stretávam prakticky každý deň. Zaujíma ma, kde pracujú, čo robia, kde bývali predtým a na ako dlho si chcú byt prenajať. Dôležitý je, samozrejme, aj depozit a snažím sa mať zaplatený minimálne jeden, ideálne dva nájmy dopredu. Keď sa nájde správny nájomca, všetko je potom oveľa jednoduchšie.“
Svoje byty prenajíma dlhodobo aj v Českej republike. Má ich napríklad v Brne, Prahe a Moste, pričom pri niektorých nehnuteľnostiach využíva aj externú správu. „V Brne a Prahe sa o byty starajú ľudia, ktorým som to zveril. Nemám na to fyzický dosah a časovo by som to nestíhal, takže mi dáva väčší zmysel zaplatiť niekomu, kto sa o to postará. Všetky byty v Brne a Prahe sa prenajali a ja si to nemusím riešiť osobne.“
Odlišná situácia je podľa neho v Moste, kde treba počítať s menej kvalitnou skupinou nájomcov. „V Moste sa s tým človek musí naučiť žiť. Od minulého roka sa mi tam prakticky každý záujemca hlásil s nejakou exekúciou. Už ani veľmi neriešim, prečo ju má. Keď má niekto sedem exekúcií, asi viem, že to nebude úplne ideálny nájomca, jedna až dve sa ešte dajú,“ hovorí s úsmevom.
Zdroj: archív Juraja
Vyšší výnos môže znamenať aj vyššie riziko
Aj tam však zažil situácie, keď nájomníci prestali platiť. Jeden z bytov napríklad opustili už po dvoch mesiacoch. „Musel som zaplatiť približne 200 eur za vypratanie a vyčistenie bytu. Časť nákladov sme pokryli z depozitu. Pri Moste som už vopred počítal s tým, že nájomníci môžu byť trochu problematickejší. Je to určitá daň za to, že tam mám relatívne vysoké výnosové percento.“
Byt v Moste ho stál približne 50-tisíc eur. Ide o dvojizbový byt s rozlohou okolo 60 štvorcových metrov. Napriek komplikáciám ho preto nepovažuje za zlú investíciu.
„Ten byt som strategicky využil aj pri ďalšom financovaní. Pri refinancovaní mi banka uznala približne o 20-tisíc eur vyššiu hodnotu a mohol som ho založiť spolu s ďalšími nehnuteľnosťami. Takže to napriek všetkému neľutujem.“
Skúsenosti má aj s krátkodobým prenajímaním bytov v Bratislave. Tam sa stretol s úplne iným typom problému – s krádežami.
„Dvakrát mi v krátkodobých prenájmoch vykradli byt. Zmizol televízor, kávovar a ďalšie spotrebiče. Škoda bola približne 600 eur. Vtedy som ešte nemal krátkodobé prenájmy dostatočne poistené, takže som sa z toho poučil a následne som si ich poistil. Všetko som nahlásil polícii a riešila to aj kriminálka.“
Napriek všetkým týmto skúsenostiam Jakub investovanie do nehnuteľností odporúča. „Určite by som do toho išiel. Kto si chce kúpiť byt, podľa mňa kupuje dobrú investíciu. Veľkou výhodou je, že nehnuteľnosť je čiastočne zaplatená cez hypotéku a zároveň postupne rastie jej hodnota. Za posledné obdobie sme videli aj rast okolo šesť až sedem percent ročne.“
„Treba mať pevné nervy a hlavne si dobre vybrať nehnuteľnosť. Ak by som mal niekomu poradiť na začiatok, možno by som začal bytom v lokalite, kde človek sám žije. Oboznámi sa s tým, ako funguje prenájom, nájomníci, správa bytu, opravy a všetky ostatné veci. A až potom by som išiel do ďalších lokalít,“ hovorí na záver.
