Nepodařilo se uložit změny. Zkus se nově přihlásit a zopakovat akci.
V případě že problémy přetrvávají, kontaktuj prosím administrátora.
OK
Andrea Saky hovorí, že hodnota jej apartmánu v Egypte vzrástla približne o 60 percent.
Influencerka Andrea Saky si svoj prvý apartmán v egyptskej Hurghade kúpila v januári 2024 za približne 17-tisíc eur. V čase podpisu zmluvy išlo iba o rozostavaný projekt. Dnes vlastní tri apartmány v zahraničí a nad ďalšími investíciami stále premýšľa.
Podobnú cestu kúpy apartmánu z papiera zvolila aj Karolína z Ruže pre nevestu, ktorá investovala do hotelového apartmánu v Batumi.
V tomto článku si prečítaš:
→ Koľko môže investor reálne zarobiť na dovolenkovom apartmáne. → Aký model pasívneho príjmu zvolila Karolína z Ruže pre nevestu. → Aké riziká skrýva kúpa apartmánu „z papiera“. → Koľko stál Karolínu apartmán v Batumi a ako ho financuje. → Za aké sumy kúpila Andrea apartmány v Gruzínsku.
„Mojím cieľom je prenajímať ho a mať z toho aspoň nejaký pasívny príjem. Keďže nehnuteľnosť bola cenovo dostupnejšia ako podobné možnosti v iných lokalitách či na Slovensku, dávalo mi zmysel investovať práve týmto spôsobom,“ vysvetľuje pre Refresher.
Kúpa nehnuteľnosti, ktorá ešte nestojí, však prináša aj riziká. Investor musí dôverovať developerovi, lokalite aj budúcej správe apartmánu. „Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí treba byť veľmi opatrný pri výbere partnera. Každá krajina má vlastné právne pravidlá a je dôležité vedieť, do čoho človek vstupuje,“ upozorňuje realitný maklér Miroslav Antoška.
V Refresheri ti pravidelne prinášame zaujímavé príbehy o Slovákoch, ktorí kúpili nehnuteľnosti v zahraničí. Prečítaj si o Michaele, ktorá si s priateľom zaobstarala mezonet vo Viedni, či o Michalovi, ktorý kúpil vilu v Thajsku.
Ak sa ti naša práca páči, pridaj sa aj ty do Refresher Clubu a získaj okrem neobmedzeného prístupu k stovkám článkov aj množstvo ďalších benefitov.
Andrea sa rozhodla vložiť peniaze do dovolenkových apartmánov v Egypte a Gruzínsku. Dnes vlastní tri apartmány v zahraničí a ďalšie investície plánuje. Jej prvý krok prišiel v januári 2024, keď si kúpila svoj prvý apartmán v egyptskej Hurghade.
„Nikdy predtým som v Egypte nebola a dokonca som patrila medzi ľudí, ktorí k tomu mali skôr odpor. Kamaráti ma tam zavolali na dovolenku a išla som tam vlastne zo zvedavosti. Keď som však videla krásne more, teplo, atmosféru a zároveň ceny nehnuteľností, úplne som zmenila názor,“ opisuje svoje rozhodnutie.
Rozhodla sa veľmi rýchlo. Ako spomína, už na druhý deň po príchode podpísala rezervačnú zmluvu. „Prišlo mi to ako super príležitosť na investíciu. Poznala som ľudí, ktorí si kúpili tiež apartmán cez My Dream Home, kde mali všetko vysvetlené od A po Z a zároveň lepšie ceny priamo od developera.“
Zdroj: archív Andrey
Prvý apartmán má 27 m²
Andrea si vybrala apartmán v novej časti Hurghady, približne štyri minúty od letiska. Nešlo však o hotový byt, ale o projekt vo fáze hrubej stavby. „Bol to vlastne iba skelet projektu. Kupovala som ho za približne 17-tisíc eur a financovanie bolo rozdelené na dva roky.“
Apartmán má 27 m² a nachádza sa v menšom komplexe s tromi poschodiami. Súčasťou projektu je kaviareň, fitnescentrum a dva bazény. Dnes je projekt dokončený a Andrea ho plánuje pripraviť na krátkodobý prenájom.
„Musím tam ísť aspoň na týždeň alebo dva, aby som ho zariadila a dostala do stavu, v ktorom ho budem môcť prenajímať.“
O apartmán sa nebude starať sama. Využiť chce služby spoločnosti, cez ktorú nehnuteľnosť kupovala. „Postarajú sa o všetko, poradia mi so správou, Bookingom aj celým procesom. Myslím si, že práve tá podpora a skúsenosti ľudí, ktorí sa tomu venujú, boli veľmi obohacujúce.“
Cena apartmánu narástla približne o 60 až 70 percent
Jedným z hlavných dôvodov, prečo Andrea považuje túto kúpu za dobré rozhodnutie, je rast hodnoty nehnuteľnosti. Apartmán, ktorý kúpila za približne 17-tisíc eur, by sa dnes podľa nej dal predať približne za 27 až 28-tisíc eur.
Pri kúpe apartmánu Andrea nepotrebovala klasické bankové financovanie. „Na začiatok som dala určitú akontáciu a potom som každé tri mesiace splácala približne 1 500 eur priamo developerovi.“ Výhodou podľa nej boli vzťahy medzi sprostredkovateľom a developermi, vďaka ktorým bolo možné nastaviť splátkový kalendár.
Z Egypta do Gruzínska
Po prvej skúsenosti Andrea pokračovala ďalej a v roku 2025 investovala aj do Gruzínska. Prvý apartmán v Batumi kúpila v marci 2025 spolu s partnerom. Keďže išlo o drahšiu nehnuteľnosť, rozhodli sa rozdeliť investíciu na polovicu. Tento apartmán ju stál 38 500 eur.
„Vždy som chcela kupovať nehnuteľnosti tak, aby ma to nijako nezaťažilo. Preto sme išli do prvého apartmánu v Batumi spolu.“ Batumi podľa nej pôsobí ako „malý Dubaj“ a vidí tam veľký potenciál do budúcnosti. „Je to veľmi vyspelé mesto a myslím si, že turizmus sa tam bude rokmi ešte výrazne rozvíjať.“
Apartmán bude dokončený v roku 2027. Andrea ho pôvodne kupovala ako investíciu počas výstavby s cieľom predať ho po dokončení alebo ešte počas rastu hodnoty. Nad predajom premýšľa aj preto, že s partnerom pripravujú výstavbu domu pri Bratislave.
Zdroj: archív Andrey
Dovolenková nehnuteľnosť pri pláži
Ďalšiu nehnuteľnosť kúpili Andrea a Dominik v meste Kobuleti, ktoré sa nachádza približne 20 minút od Batumi. Kým Batumi prirovnáva Andrea k veľkomestu typu Dubaj, Kobuleti je podľa nej pokojnejšie a viac dovolenkovo orientované miesto. „Kobuleti je viac plážové, má krásne výhľady na more a podľa mňa je ideálne práve na dovolenkový prenájom.“
Aj tento apartmán kupovala spolu s partnerom. Má 40 m² a balkón. Dokončenie projektu očakáva približne koncom roka 2027. Stál 36 500 eur a tiež ho má na splátky. Financovanie je rozložené na približne štyri roky.
„Tento plánujeme prenajímať ako dovolenkový apartmán.“ Do rovnakého projektu investovali aj ďalší ľudia z jej okolia, napríklad aj jej mama.
Karolína investovala do hotelového apartmánu
Karolína sa rozhodla kúpiť apartmán vo výstavbe s cieľom vytvoriť si v budúcnosti príjem z prenájmu. Pri rozhodovaní ju zaujal najmä model fungovania celého projektu. O obsadzovanie hostí a správu nehnuteľnosti sa má po dokončení starať prevádzkovateľ rezortu. Apartmán, ktorý kúpila, stál 91 500 eur a financuje ho tak, že zatiaľ zaplatila akontáciu 25 % a zvyšok bude riešiť s bankou budúci rok, keď sa projekt dostavia.
„Treba mať nejaký základ a potom v gruzínskej banke si poriešim zvyšok, nakoľko tam neriešia toľko príjem a stačí im, že to človek spláca. Keďže prvé 3 roky od dostavania je tam garantovaný výnos, tak by to malo pôžičku vykryť, maximálne by som zaplatila tak 100 až 200 eur každý mesiac navyše,“ opisuje.
Jedným z faktorov, ktoré ju pri investícii zaujali, bol garantovaný výnos 6 % ročne počas prvých troch rokov.
Súčasťou projektu je aj profesionálna správa apartmánu. Majiteľ sa tak nemusí starať o komunikáciu s hosťami, prenájom ani každodennú prevádzku. Výnosy z prenájmu sa podľa nastaveného modelu rozdeľujú medzi majiteľa apartmánu a správcovskú spoločnosť.
Karolínu okrem možného príjmu z prenájmu zaujal aj potenciál rastu hodnoty nehnuteľnosti. Podľa informácií, ktoré pri rozhodovaní dostala, by hodnota apartmánu po dokončení projektu mohla vzrásť približne o 25 až 30 percent.
„Práve kombinácia budúceho rastu ceny a možnosti pravidelného príjmu z prenájmu bola pre mňa pri rozhodovaní dôležitá,“ dodáva.
Zdroj: archív Karolíny
Zaujala ju cena aj model správy
Do zahraničného apartmánu sa rozhodla investovať najmä preto, že hľadala spôsob, ako svoje peniaze dlhodobejšie zhodnotiť, a investícia bola výhodnejšia ako na Slovensku. K projektu sa dostala cez prezentáciu predajcu, ktorý jej predstavil konkrétny rezort. Zaujalo ju najmä to, že nejde o klasický byt, ale o hotelový koncept s profesionálnym zázemím.
„Ukázali mi, ako krásne to miesto vyzerá, a keď som zistila, že tam bol aj Slovák, ktorý mal s tým dobrú skúsenosť, pôsobilo to na mňa dôveryhodnejšie. Aj cez rôzne stretnutia som si postupne vytvorila lepší obraz o tom, ako celý projekt funguje,“ hovorí.
Pred samotným rozhodnutím si však informácie overovala aj sama. „Keď som už apartmán rezervovala, ešte som si o tom veľa zisťovala na internete. Chcela som vedieť, aké je to miesto, ako funguje lokalita a čo môžem reálne očakávať,“ vysvetľuje.
Nie je to klasický byt
Karolína nekupovala klasický byt, ale apartmán v pripravovanom hotelovom rezorte, ktorý má po dokončení fungovať ako štvorhviezdičkový hotel.
Projekt sa nachádza približne 250 metrov od mora. Podľa modelových výpočtov developera by sa výnos z prenájmu pri apartmáne s výhľadom na more mohol pohybovať okolo 8 až 12 % ročne v závislosti od obsadenosti. Ide však o odhad projektu, nie o garantovaný výnos.
„Keď som to kupovala, projekt ešte nebol dokončený. Moje poschodie ešte ani nestálo, takže ide o kúpu z papiera. Človek musí počítať s tým, že výsledok uvidí až neskôr,“ hovorí.
Do budúcnosti nevylučuje ani možnosť, že apartmán po niekoľkých rokoch predá. Okrem príjmu z prenájmu počíta aj s možným rastom hodnoty nehnuteľnosti po dokončení projektu.
Zdroj: archív Karolíny
Kúpa „z papiera“ má aj svoje riziká
Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí, najmä ak ide o apartmán vo výstavbe „z papiera“, je podľa realitného makléra Miroslava Antošku dôležité venovať pozornosť nielen samotnej nehnuteľnosti, ale predovšetkým právnemu prostrediu a dôveryhodnosti partnerov, ktorí do projektu vstupujú.
„Často opakujem, že pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí treba byť veľmi opatrný pri výbere partnera. Každá krajina má svoje vlastné legislatívne a právne pravidlá, ktoré môžu byť odlišné od toho, na čo sme zvyknutí doma. Preto je veľmi dôležité mať pri sebe človeka, ktorý sa v danej problematike vyzná a vie investorovi poradiť,“ vysvetľuje Antoška.
Podľa neho netreba pri zahraničných investíciách hodnotiť iba lokalitu, cenu alebo parametre apartmánu. Rovnako dôležitý je právny stav projektu, developer a celkové riziká spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti v konkrétnej krajine.
Pri krajinách ako Egypt či Gruzínsko vidí realitný maklér zaujímavý investičný potenciál, no zároveň upozorňuje na vyššiu mieru rizika.
Zdroj: Miroslav Antoška/RK38
Developer, výnosy aj budúca správa
„Tieto krajiny môžu mať výrazný potenciál rastu cien nehnuteľností, ale investor musí počítať aj s tým, že riziko môže byť vyššie. Môže ísť napríklad o kvalitu služieb, fungovanie správy nehnuteľnosti alebo politické a ekonomické faktory. Osobne možno viac verím potenciálu Gruzínska, ale aj tam treba vnímať určité riziká,“ uvádza.
Jedným z najväčších rizík pri kúpe apartmánu ešte pred dokončením výstavby je podľa Antošku samotná realizácia projektu. „Môže sa stať, že nehnuteľnosť nebude dokončená v plánovanom termíne alebo v najhoršom prípade vôbec. Preto je veľmi dôležité preveriť si developera. Jeho históriu, skúsenosti a to, či ide o spoločnosť, ktorá má za sebou úspešné projekty.“
Za často podceňované riziko považuje aj budúcu prevádzku investičného apartmánu. Mnohí kupujúci totiž riešia najmä samotnú kúpu, ale menej sa zamýšľajú nad tým, kto a ako bude nehnuteľnosť spravovať a prenajímať.
„Predajcovia často sľubujú kompletnú starostlivosť a vysoké výnosy, ale realita môže byť iná. V niektorých krajinách sú služby menej dostupné, môžu byť drahé a nie vždy sa dá spoľahnúť na to, že správa bude fungovať podľa predstáv investora. Preto je veľmi dôležité vedieť, kto bude apartmán prevádzkovať, keď tam majiteľ nebude,“ hovorí realitný maklér.
Pri kúpe nehnuteľnosti z projektu vo výstavbe sa investori často pýtajú aj na možnosť zmeny konečnej ceny. Podľa Antošku však v krajinách, kde pôsobí, nie je bežné, aby sa cena po podpise zmluvy výrazne menila.
„Vo väčšine zahraničných projektov, s ktorými pracujeme, sa s inflačnými doložkami nestretávame. Cena je stanovená vopred a po uzatvorení dohody sa už spravidla nemení. Samozrejme, vždy záleží od konkrétnej krajiny a podmienok zmluvy.“
Podľa Antošku môže byť kúpa dovolenkového apartmánu v zahraničí zaujímavou investičnou príležitosťou, no investor by mal pristupovať k rozhodnutiu realisticky a dôkladne si preveriť všetky okolnosti, od developera cez právne podmienky až po budúcu správu nehnuteľnosti.
