Slovenky vysvetlili, prečo skončili s Airbnb. Z 1200 eur im nezostala ani polovica, v ich byte ponúkali erotické služby

Jana nemala jeden konkrétny moment, keď by si povedala dosť. „Skôr sa postupne menil pomer medzi tým, čo nám prenájom prinášal, a tým, koľko času, práce a energie si vyžadoval,“ hovorí.

Ceny upratovania, údržby aj drobných opráv postupne rástli. Pribúdala konkurencia a podľa Jany cestovný ruch v Košiciach trochu ochabol. Zároveň sa začala viac venovať práci v iných oblastiach.

„Nejde o to, že by bol prenájom stratový. Dospeli sme do bodu, keď nám dodatočný výnos už nestál za všetku prácu a starosti, ktoré s ním boli spojené,“ vysvetľuje. Ku krátkodobému prenájmu sa podľa nej v budúcnosti môžu vrátiť.

Daniela mala jasnejší dôvod. „Po roku sme si všetko spočítali a zistili sme, že sme približne na nule,“ hovorí. Byt im zarobil len na splátku úveru na rekonštrukciu. Hneď potom ho so sestrou začali prenajímať dlhodobo.

Z 1 200 eur zostane necelá polovica

Ako to vyzerá v číslach, ukazuje Jana na jednom priemernom mesiaci. Apartmán bol obsadený 15 nocí, vystriedalo sa v ňom šesť skupín hostí a spolu zaplatili približne 1 200 eur.

Potom prišli náklady:

provízia Bookingu: približne 195 eur,
upratovanie po šiestich pobytoch: 180 eur (30 eur za jedno),
spotrebný materiál ako hygienické potreby, čistiace prostriedky a vybavenie pre hostí: približne 30 eur,
bežné náklady spojené s bytom: približne 200 eur.

Spolu asi 605 eur. Z pôvodných 1 200 eur tak zostalo 595 eur, a to ešte pred zdanením, splátkou hypotéky a prípadnými opravami či investíciami do vybavenia.

„Na prvý pohľad si človek povie, že 1 200 eur mesačne je veľmi pekný príjem. Keď však zaplatí všetko, čo je s prevádzkou spojené, môže mu zostať menej než polovica. A to ešte vôbec nepočítame čas, ktorý tomu musí venovať,“ hovorí Jana.

Veľa podľa nej rozhoduje aj počet pobytov. „Je rozdiel, či máte pätnásť nocí obsadených dvoma hosťami na dlhšie pobyty, alebo šiestimi či ôsmimi krátkymi rezerváciami. Tržby môžu byť rovnaké, ale náklady na upratovanie a organizáciu sa výrazne líšia.“

Koľko ostalo po hypotéke

Pre Janu bol prenájom vždy vedľajším príjmom, preto si podrobnú ekonomiku nikdy neviedla. „Naša logika bola jednoduchá. Nájom nám spravidla pokryl hypotéku, prevádzkové náklady a starostlivosť o byt. Všetko navyše sme brali ako bonus.“

Po zaplatení celej splátky hypotéky im zvyčajne zostávalo niekoľko sto eur mesačne. Ak by Jana nepočítala splátku istiny, ktorou si vlastne buduje majetok, v lepších mesiacoch sa po odpočítaní prevádzkových nákladov dostali k výnosu blízko tisícke eur. To však nebolo pravidlom.

Pomohol jej hybridný model. V slabších mesiacoch byt prenajala na dlhšie, napríklad študentom alebo rodine. Tržby boli nižšie, no príjem bol istý a odpadli neustále výmeny hostí. Košice sú totiž výrazne sezónne. Najlepšie sa darí od mája do začiatku októbra a okolo Vianoc. „V ostatných mesiacoch sme boli radi, ak sa podarilo obsadiť väčšinu víkendov. A ani to sa vždy nepodarilo.“

Daniela hovorí, že hrubé prepočty vyzerajú v porovnaní s dlhodobým prenájmom optimisticky. „Náš byt však nie je v Bratislave. Aj keď prenajímame v krajskom meste, stále to nie je také lukratívne a obsadenosť nebola ideálna.“

Pokazený záchod Daniela riešila aj v noci 

„Ľudia si často predstavujú, že zverejnia byt na platforme, hostia prídu, zaplatia a tým sa to končí,“ hovorí Jana. V skutočnosti treba medzi pobytmi upratať, skontrolovať byt, doplniť spotrebný materiál, riešiť údržbu a komunikovať s hosťami.

„Práca sa rozdelí na množstvo malých úloh, ktoré vás vyrušujú počas celého týždňa. Ani nejde o samotný počet hodín, ale o mentálnu kapacitu, ktorú prevádzka neustále vyžaduje.“

Daniela to zažila ešte intenzívnejšie. V jej meste si nemohli dovoliť nastaviť minimálny počet nocí, a tak približne 80 percent pobytov tvorili jednonocovky. „Niekedy sa hostia striedali v ten istý deň. Do jedenástej odišli, o tretej prichádzali noví. Po každom pobyte bolo treba byt vyčistiť a pripraviť,“ opisuje. Upratovali cez týždeň aj cez víkendy.

Problémy si navyše vyberali tie najhoršie chvíle. Boli s rodinou na predĺženom víkende v Prahe, práve si vyhodili z kopýtka a niečo aj vypili. Vtedy zavolali hostia, že sa im pokazilo splachovanie.

„Vyšla som von z krčmy, okolo turisti, cinkali električky a ja som určite nepôsobila najtriezvejšie, aj keď som sa veľmi snažila. Problém som ‚vyriešila‘ tak, že som im povedala, nech splachujú vodou z hrnca,“ smeje sa.

Hostia to zobrali s humorom a v recenzii dali desiatku. „Ale takéto drobnosti sa stávali často. A asi fungoval aj zákon schválnosti, že práve vtedy, keď sme boli mimo mesta.“

Hostky začali v byte „podnikať“

Krátkodobý prenájom v bytovom dome sa netýka len majiteľa. Jana zažila aj situácie, na ktoré ju pri spúšťaní nikto nepripravil.

Byt si napríklad rezervovali mladé ženy zo zahraničia, ktoré v ňom potom začali poskytovať erotické „podnikateľské služby“. „Keď sa v dome zrazu začalo pohybovať podstatne viac návštevníkov než zvyčajne, prirodzene to vzbudilo pozornosť susedov,“ hovorí. Podobnú situáciu riešili asi dvakrát a jednoduché to podľa nej nebolo.

Častejšie však išlo o bežné problémy: hostia fajčili v spoločných priestoroch, boli hluční alebo nechali v byte psa, ktorý celé hodiny štekal.

Úplne rozumiem tomu, že susedia, ktorí v dome normálne žijú, nechcú byť obťažovaní prevádzkou krátkodobého ubytovania.

Zároveň dodáva, že asi 90 percent pobytov prebehlo bez problémov. Hostia prichádzali do Košíc kvôli mestu, väčšinu času trávili vonku a v byte sa v podstate len vyspali, takže výrazné opotrebovanie či poškodzovanie nezaznamenali. Pri problémových hosťoch vedia pomôcť aj platformy, hoci ich možnosti nie sú neobmedzené.

Susedov Jana chváli, okrem niekoľkých výnimiek boli podľa nej ohľaduplní a tolerantní. „Kto chce prevádzkovať krátkodobé ubytovanie v bytovom dome, mal by myslieť aj na túto stránku. Nie ste zodpovedný iba za svoj byt, ale do určitej miery aj za správanie ľudí, ktorých do domu privádzate.“

Remeselníci, parkovanie a nečakané vyúčtovanie

Janu najviac prekvapila cena a dostupnosť remeselníkov. „Zohnať niekoho na drobnú opravu je dnes často problém. A keď sa to podarí, aj jednoduchá záležitosť môže stáť neprimerane veľa.“

Zmenili sa aj očakávania hostí. Janin byt je priamo v centre, no nemá vlastné parkovacie miesto. Keďže parkovanie v centre Košíc je drahé, ukázalo sa to ako čoraz väčšia nevýhoda.

Danielu bežné náklady neprekvapili. Výnimkou bol nedoplatok približne 200 eur za vodu a teplo po vyúčtovaní. „S tým sme nepočítali, keďže byt nebol obsadený nepretržite.“

Dreli sme zadarmo

Podľa oboch sa trh zmenil najmä pre rastúcu konkurenciu. Daniele nepomohli ani takmer stopercentné hodnotenia.

Recenzie sme mali výborné, ale aj tak sme museli znižovať cenu a lákať hostí na zľavy či akcie.

Ku koncu mali nepretržite 30-percentnú zľavu a k tomu boli zapojení do programu Genius, v ktorom Booking ponúka zvýhodnené ceny verným zákazníkom. „Otras. Zadarmo sme dreli, a nepomohlo to. Konkurencia v meste je vyššia a nie sme Bratislava.“ Rezervácií mali výrazne menej ako v rovnakom období o rok skôr.

Jana má presnejšie čísla. Od marca do začiatku októbra 2026 utŕžila približne o desať percent menej ako za rovnaké obdobie v roku 2025. V niekoľkých slabších mesiacoch však byt prenajala študentom, takže nebol celý čas dostupný na krátkodobé pobyty. „Hybridný model nás zachránil pred možno dramatickejším prepadom.“

Priemerná cena za noc na Bookingu jej pritom mierne stúpla, približne z 88 na 90 eur. „Ekonomika krátkodobého prenájmu nie je len o tom, akú cenu si za noc vypýtate. Rozhoduje, koľko vám zostane po odpočítaní všetkých nákladov a koľko vlastnej práce do toho vložíte.“

Hodnotenie pod 8? Máte problém

Jana si počas celej prevádzky držala na Bookingu hodnotenie nad 9 z 10 bodov. Podľa nej jej to výrazne pomáhalo získavať rezervácie aj pri menšej námahe. „Pri hodnotení pod 8 bodov si viem predstaviť, že získavanie rezervácií je podstatne náročnejšie.“

Potenciál bytu podľa nej ani zďaleka nevyčerpali. Ak by sa viac venovali dizajnu, fotkám, marketingu, cenám a sezónnosti, príjmy by podľa jej odhadu mohli stúpnuť o 20 až 30 percent.

„To si však vyžaduje systematickú, takmer každodennú prácu a skutočné podnikateľské nasadenie. V určitom momente si musíte položiť otázku, či chcete vlastniť investičný byt, alebo prevádzkovať ďalšie podnikanie. Pretože to nie je to isté.“

Kupovať byt kvôli Airbnb? Radšej poriadne počítať

Jana odporúča odlišovať investíciu do nehnuteľnosti od prevádzkovania ubytovania. Okrem 75-tisíc eur za kúpu dali do rekonštrukcie ďalších asi 30-tisíc. Byt ich teda vyšiel na 105 až 110-tisíc eur a dnes ho odhadujú na viac ako 350-tisíc. „Hoci byt nekupovali ako investíciu, ukázalo sa, že najväčším výnosom nie je nájomné, ale rast jeho hodnoty.“

Krátkodobý prenájom mal podľa nej aj výhody, ktoré sa nedajú vyčísliť. Byt mali stále pod kontrolou, udržiavali ho vo výbornom stave a keď nebol obsadený, mohli ho používať sami.

Tomu, kto chce kúpiť byt len kvôli Airbnb, radí počítať veľmi dôkladne. „Nestačí vynásobiť cenu za noc tridsiatimi dňami. Treba rátať s neobsadenými termínmi, sezónnosťou, províziami platforiem, upratovaním, energiami, opravami, daňami, hypotékou a najmä s vlastným časom.“ Upozorňuje tiež, že dnes sa nehnuteľnosti kupujú za úplne iné ceny ako pred dvanástimi rokmi.

Janina rodina si medzitým navýšila hypotéku na košický byt. Predať ho neplánujú. „Máme k nemu osobný vzťah a nevylučujeme, že sa doň v budúcnosti, keď deti odrastú, opäť vrátime. Jednoducho ho máme radi a nechceme sa ho vzdať.“ Peniaze chce investovať do rekreačnej nehnuteľnosti na prenájom mimo mesta a zároveň investuje cez ETF fondy. „Takéto rozloženie vnímame ako menej rizikové, ako dať všetky prostriedky do jednej nehnuteľnosti a spoliehať sa na hypotetický príjem z krátkodobého prenájmu.“

Daniela je stručnejšia. „Kedysi bol trh asi výhodnejší a oplatilo sa do bytu investovať. Ak by som mala byt kupovať s úmyslom prenajímať ho, nešla by som do toho. A ani nepôjdem,“ vraví na záver.