Zpravodajský portál pro moderní generaci, která se zajímá o aktuální dění.
Zajímá tě aktuální dění? Zprávy z domova i ze světa najdeš na zpravodajském webu. Čti reportáže, rozhovory i komentáře z různých oblastí. Sleduj Refresher News, pokud chceš být v obraze.
Nepodařilo se uložit změny. Zkus se nově přihlásit a zopakovat akci.
V případě že problémy přetrvávají, kontaktuj prosím administrátora.
OK
Začínal jako student s jedním malým bytem a dnes systematicky rozšiřuje majetek pomocí hypoték, refinancování a strategického výběru lokalit.
Jeho okolí dlouho nechápalo, proč se místo bezstarostného studentského života vědomě zadlužuje. Zatímco jiní utráceli, Michal při škole pracoval, šetřil a peníze investoval do svého prvního bytu.
Dnes mu je 26 let, pronajímá šest bytů a své portfolio chce dále rozšiřovat. Ještě tento rok chce mít 10 bytů. Jeho strategie stojí na kombinaci hypoték, refinancování a vyhledávání bytů ve městech, která mají růstový potenciál.
Podle něj však realita investování není jen o číslech a růstu cen. Přináší i neplatiče, konflikty s nájemníky nebo vlastní chyby, které stojí čas i peníze. Zda se mu podaří dosáhnout 10 bytů do konce roku, neví. „I kdyby jich bylo osm nebo devět, stále je to úspěch,“ říká pro Refresher.
Zdroj: Michal Plocháň/se svolením
Hodnota jeho portfolia je podle aktuálních znaleckých posudků na úrovni kolem 21 milionů korun. Většinu financuje přes bankovní dluh. Všechny nemovitosti koupil prostřednictvím hypoték. Ty nevnímá jako strašáka, ale jako páku na růst majetku. Portfolio má roztroušené mezi Českem a Slovenskem.
Říká, že banky mu na začátku nevěřily, dnes však sám přiznává, že se naučil systém, jak s nimi pracovat. Michal tvrdí, že investování do bytů není pasivní příjem bez starostí a i výběr špatné lokality může způsobit velké množství problémů. „Stále jste v nějakém stresu a v pohotovosti. Mít více bytů znamená řešit více problémů. Technické věci, nájemníky, výpadky, situace, které nejdou podle plánu. Je to zátěž na psychiku i čas.“
Strategii měl nastavenou od začátku jasně – garsonky a jednopokojové byty. Ty se podle něj pronajímají rychleji a mají stabilní poptávku. Má byt v Bratislavě, tři byty v Trnavě, jeden v Praze a jeden ve městě Šaľa.
První nemovitost koupil ve 21 letech. Jednalo se o garsonku v Podunajských Biskupicích. V té době ještě studoval, ale zároveň pracoval na plný úvazek. Byt stál necelé dva miliony korun, z čehož mu banka poskytla úvěr ve výši kolem 1,5 milionu korun. Zbytek, asi 400 tisíc korun, financoval z peněz, které našetřil při škole a práci. Od té doby hodnota garsonky podle něj vzrostla o 37,5 procenta.
Přidej se do Refresher Clubu
Co se dozvíš po odemknutí?
Kolik dluží a jaký je jeho čistý majetkový rozdíl.
Jak financoval jednotlivé nemovitosti.
Které lokality mu přinesly největší zisk a které byly chybou.
Michal se totiž během letních prázdnin odstěhoval do Ameriky, kde dělal podomního prodejce. Takový příjem mu umožnil, že si mohl našetřit počáteční investici poměrně rychle. Podle jeho slov to bez určité podpory nebo příležitosti jde těžko. Většina lidí, které zná, dostala pomoc od rodičů nebo si půjčila peníze z rodiny. „Měl jsem to štěstí, že jsem si mohl vydělat a našetřit v zahraničí. Kdybych pracoval někde v klasické korporaci, asi by se mi šetřilo těžko,“ říká.
Právě mentalita Američanů mu v investicích otevřela oči. Inspirovali ho američtí investoři a tvůrci obsahu, které sledoval na YouTube. Myšlenka, která ho nejvíce ovlivnila, byla jednoduchá.
U nemovitostí pracuje investor s cizím kapitálem a právě tento efekt může přinést výrazný růst majetku.
Před třemi lety začal Michal podnikat s kamarádem i v dopravě. Mají vlastní dodávky a řidiče, kteří pro ně dělají kurýry. Balíky doručují jako subdodavatelé pro větší hráče – například Packeta či GLS.
„Tato firma mi dnes generuje příjem, ale upřímně, už se jí nechci věnovat naplno. Chci soustředit energii hlavně na nemovitosti a investování. Poslední měsíce se víc věnuji i poradenství v oblasti investování a nemovitostí.“
Všechny své nemovitosti financoval prostřednictvím hypoték. Říká, že na začátku mu banky příliš nevěřily. „Jasně, že jsem působil jako mladý člověk, který se chce výrazně zadlužovat. Postupně jsem se však naučil, jak bankovní systém funguje, jak budovat bonitu a jak správně komunikovat.“
Klíčovou součástí jeho strategie je přiznávání příjmů z nájmu a pravidelná daňová přiznání. Právě transparentnost vůči bankám mu umožnila postupně získávat další úvěry a rozšiřovat portfolio.
Celková hodnota nemovitostí 21 milionů korun Bankovní dluh 9,7 až 10,9 milionu korun Odhadovaný čistý majetek 9,1 milionu korun
Důležitou součástí jeho strategie je refinancování. Když hodnota bytu výrazně vzroste, nechá si Michal vypracovat nový znalecký posudek a snaží se z banky „uvolnit“ část nárůstu hodnoty ve formě dalšího úvěru. Takto získaný kapitál následně využívá na další investice.
Refinancování považuje za přirozený cyklus práce s rostoucí hodnotou majetku. Zároveň však upozorňuje, že malé byty generují kapitálový růst pomaleji, pokud nedojde k výraznému růstu cen v dané lokalitě.
Zdroj: Michal Plocháň/se svolením
Nebojí se nárůstu úroků?
Úrokové sazby vnímá jako přirozenou součást ekonomického cyklu, ne jako strašáka, který by měl trh paralyzovat. Říká, že v posledních letech zažil období extrémně nízkých sazeb, které výrazně podpořily růst cen nemovitostí a vytvořily dojem, že levné peníze tu budou navždy. Následné prudké zvýšení úroků však trh citelně ochladilo a nastavilo mu realističtější zrcadlo.
„Naučilo mě to jednu věc. Investice musí dávat smysl i při vyšší úrokové sazbě, ne jen v ideálních podmínkách,“ říká Michal.
Při každé koupi počítá s vyšším úrokem, slabší cashflow a rezervou na výpadky. Říká, že pokud byt nefunguje při 5–6procentním úroku, není to dobrý obchod.
Změny sazeb mu tedy nezastavily investování, spíše ho přiměly být selektivnější. „V období levných peněz se kupovalo cokoliv.“
Dnes kupuji jen to, co má silnou lokalitu, poptávku a dlouhodobý potenciál růstu.
Jak přemýšlel nad svým portfoliem?
Podunajské Biskupice – začátek podnikání
Tato garsónka ho stála necelé dva miliony korun. V té době ještě bydlel na internátu a velká část jeho okolí nechápala, proč se zadlužuje a neužívá si raději studentského života.
„Pro mě to nebylo o tom, že chci vlastnit byt. Chtěl jsem pochopit systém. Zjistit, zda dokážu pracovat s bankou, úvěrem a nájemníkem.“
Dnes byt pronajímá za 12 tisíc měsíčně. Pokud by se ho rozhodl prodat, jeho tržní hodnota by se podle jeho odhadu pohybovala přibližně na úrovni kolem 2,7 milionu korun.
Byt však zatím prodávat nechce. Čeká na splnění časového testu, aby mohl případný prodej realizovat bez daňového zatížení. „První byt vám nezmění život. Ale změní způsob, jakým přemýšlíte.“
Podle něj byla právě tato nemovitost nejdůležitější. Ne kvůli zisku, ale kvůli zkušenosti. Naučil se komunikovat s bankou, nastavit nájemní smlouvu, řešit technické detaily i první obavy z hypotéky. Dnes říká, že kdyby tehdy čekal na „ideální moment“, pravděpodobně by se do investování nikdy nepustil.
Trnava – super lokalita
Za mimořádně zajímavou investici považuje koupi jednopokojového bytu v centru Trnavy. Nemovitost, kterou koupil za 1,9 milionu korun, má podle znaleckého posudku z listopadu 2025 hodnotu až 3,5 milionu korun. Jde o nárůst, který by ještě před pár lety mnozí označili za přehnaný, ale realita trhu ho potvrdila. V Trnavě přitom nevlastní jen tento jeden byt, ale postupně tam vybudoval širší portfolio nemovitostí.
Trnavu považuje za klíčové město zejména pro projekty nové výstavby, jako jsou větší rezidenční zóny či tisíce nových bytů. Právě stabilní příliv obyvatel a investic vnímá jako základ dlouhodobého růstu.
Šaľa – investiční chyba a lekce
Byt v Šali koupil za 1,4 milionu korun. Dnes ho prodává za přibližně 1,7 milionu korun, ale kapitálový růst byl výrazně pomalejší než u ostatních nemovitostí.
Tato zkušenost mu ukázala, že lokalita má větší vliv na výsledek než samotná cena či typ bytu. Města, která stagnují nebo dlouhodobě ztrácejí obyvatele, přinášejí vyšší riziko slabšího růstu.
Právě tento příklad se pro něj stal důležitou lekcí. Dnes se při výběru nemovitosti více soustředí na dynamiku města, rozvoj infrastruktury a dlouhodobý potenciál.
Praha – největší úspěch
Byt v Praze koupil přibližně za 4,9 milionu korun. Dnes má podle jeho odhadů hodnotu přes 7 milionů korun. Právě tuto investici považuje za nejúspěšnější, protože kombinace růstu cen a silného trhu výrazně zvýšila hodnotu majetku.
Realita, kterou Instagram neukazuje
Michal otevřeně říká, že investování do bytů není pasivní příjem bez starostí. Kromě růstu hodnoty a pravidelného nájmu přináší i méně pozitivní situace.
„Například teď se mi stalo, že nájemník v Praze po třetím měsíci řekl, že už nebude dál bydlet, protože nemá peníze. Porušil smlouvu, takže jsem se musel ze Slovenska vydat na týden do Prahy, připravit byt, dát inzerát a řešit nového nájemníka. Mohl jsem to svěřit realitní kanceláři, ale nemám k tomu důvěru. Navíc je to nový byt, takže si chci každého člověka prověřit sám. Nechci tam jen někoho rychle dostat, ale vybrat správného nájemníka.“
Za roky správy nemovitostí zažil případy, kdy do bytu musela přijít policie kvůli stížnostem sousedů na hluk, kouření či poškození interiéru. V jiném případě nájemník přestal platit nájemné a argumentoval tím, že mu zemřela máma a nemá momentálně finanční možnosti pokračovat v placení. Michal se snažil být empatický a pochopit situaci, ale nakonec se ukázalo, že dlužnou částku už nikdy nedostane zpět. „Nikdy nevěřte nájemcům, kteří neplatí a vymlouvají se na podobné okolnosti,“ říká dnes s nadhledem.
Další případ souvisel s nájemníkem, který měl problémy s alkoholem a rozhodl se jít na léčení. Protože byl Michal v zahraničí, situaci řešil na dálku a pomáhala mu osoba z okolí, kterou měl k dispozici na lokální zásahy. Po třech měsících se však nájemník musel vystěhovat a proces hledání nového člověka začal znovu.
Podobné zkušenosti ho naučili být při výběru nájemníků opatrnější a méně emocionální. Dnes si lidi důkladně prověřuje, sleduje jejich finanční historii a osobně komunikuje i se sousedy. Realitní kancelář při pronájmech nevyužívá. Chce mít celý proces pod kontrolou.
„U každého nového bytu se jdu představit sousedům, nechávám jim na sebe kontakt a pravidelně provádím kontrolu nemovitosti, obvykle jednou za dva až čtyři měsíce, vždy po dohodě s nájemníkem. Vnímám to jako přirozenou součást správy majetku a ochranu investice, ne jako zásah do soukromí.“
Zdroj: Michal Plocháň/se svolením
Finanční rezerva jako základ investiční strategie
Finanční rezervu Michal považuje za absolutní základ zdravého investování. U investičních bytů se podle něj nemá hledět pouze na výnos, ale i na likviditu a celkové riziko. Samozřejmostí je proto vytvořená rezerva, která pokrývá několik měsíců splátek hypotéky i provozních nákladů, aby ji neohrozil případný výpadek nájemníka či nečekané výdaje.
Hypotéku nevnímá jako hrozbu, ale jako efektivní nástroj finanční páky. Riziko podle něj vzniká až v okamžiku, kdy investor nemá dostatečnou rezervu nebo kupuje nemovitost na hranici svých možností.
„Moje filozofie je jednoduchá. Používat bankovní kapitál na růst, ale nikdy ne bez bezpečnostního polštáře. Ten můj představuje 120 tisíc korun, které mám vždy odložené,“ opisuje.
Michal dnes investování nevnímá jako rychlou cestu k pasivnímu příjmu ani jako jednoduchý způsob zbohatnutí. Popisuje ho spíše jako dlouhodobý proces, který vyžaduje disciplínu, neustálou kontrolu a schopnost pracovat se stresem.
Uvědomuje si, že správa několika nemovitostí znamená nejen růst majetku, ale i odpovědnost – vůči bankám, nájemníkům a vlastním rozhodnutím. Každá hypotéka představuje závazek a každý byt přináší potenciál zisku, ale zároveň i riziko neplatiče či neočekávaných výdajů.
Některá rozhodnutí dnes hodnotí jako méně úspěšná, zejména investici v Šali, kde kapitálový růst zaostával za jeho původními očekáváními. Zároveň však tvrdí, že právě tyto zkušenosti ho naučily rychleji vyhodnocovat příležitosti a více se soustředit na kvalitu lokality. „U prvních tří bytů jsem to ještě vůbec necítil, nepřinášely nic výrazného. Zlom nastal až u čtvrtého bytu, který byl v Praze.“
Když jsem ho kupoval, netušil jsem, že bude takto růst. Až po roce a půl, když jsem si nechal udělat nový znalecký posudek, mi došlo, že tam mám přibližně 2,5 milionu korun v hodnotě. A to každého přirozeně potěší.
Zdroj: Michal Plocháň/se svolením
Jako student neutrácel zbytečně
Vzpomíná na období, kdy bydlel na internátě, sledoval své výdaje v aplikaci a šetřil každý zbytečný náklad. První auto si koupil až po tom, co vlastnil čtyři až pět bytů. Peníze vědomě investoval namísto toho, aby je neuváženě utrácel.
Dnes má pocit, že mnozí mladí lidé vnímají vlastnictví bytu jako něco automatického. A pokud ho nemají, jakoby byli pozadu, i když tomu tak ve skutečnosti není. „Vzniká zvláštní mentalita, že investiční byt je cíl sám o sobě. Lidé ho často chtějí, někdy ani pořádně nevědí proč, jen proto, že to vidí na sociálních sítích nebo u jiných.“
Michal zároveň připomíná, že před pěti lety neměl prakticky nic. „Začínal jsem od nuly. To, co mám dnes, je pro mě úspěch, kterého si vážím – ne jako finální vítězství, ale jako výsledek disciplíny a času.“ Zároveň dodává, že majetek není všechno. Investování ho baví, ale uvědomuje si, že zdraví, rodina a vnitřní klid mají vyšší hodnotu než čísla na papíře. „Peníze jsou nástroj. Pokud kvůli nim ztratíte zdraví nebo vztahy, nedává to smysl.“
Na závěr dodává, že pokud by měl mladému člověku něco doporučit, nešlo by o univerzální radu v duchu „kupuj co nejdříve“. Podle Michala je klíčové, aby si člověk nejprve důkladně propočítal, zda to opravdu chce a zda mu takový krok dává smysl v jeho aktuální životní situaci. „Je třeba si vše důkladně zhodnotit a nekupovat byt jen proto, že je to trend. Není to automatická ani zaručená cesta k úspěchu,“ uzavírá Michal.
