Erik koupil tři investiční byty v Dubaji: „Nájmy klesly o 25 procent, byla to jedna z mých nejhorších investic“

V přepočtu jsem investoval přibližně 31 milionů korun.

Proč tě lákala právě Dubaj?

Právě to je zajímavé. Mně se Dubaj nikdy nějak extra nelíbila jako místo pro život. Nikdy nebylo mým snem se tam přestěhovat. Díval jsem se na ni čistě investičně. Byl jsem tam několikrát, i během EXPO 2020, a z ekonomického pohledu to tehdy vypadalo velmi dobře.

Turismus rostl, ceny bytů byly před čtyřmi lety srovnatelné se Slovenskem, ale návratnost byla výrazně vyšší – mám totiž investiční byty i v Bratislavě.

Tehdy mi Dubaj vycházela přibližně dvakrát lépe.

Jaká konkrétní čísla ti tehdy vyšla, že sis řekl, toto je lepší investice než Slovensko?

Nejprve jsem si pronajal byt od jednoho pána, který byl ředitelem dubajské banky. Byt měl hodnotu přibližně sedmi milionů korun a já mu platil v přepočtu okolo 48 tisíc korun měsíčně. Když jsem si odečetl jeho náklady, tedy service charges ve výši přibližně 12 tisíc korun měsíčně, vyšlo mi, že zbývá kolem 36 tisíc korun. Tehdy jsem si řekl, že pokud při podobné hodnotě nemovitostí jako na Slovensku dosáhnu výrazně nižšího výnosu, proč bych to nezkusil.

Tak jsem koupil první byt, později druhý a třetí.

Jenže dnes říkáš, že stejnou investici bys už pravděpodobně neudělal. Co se za ty roky změnilo?

Nebylo to ze dne na den. Trh se měnil postupně. Poslední čtyři až pět let jsem sledoval, jak rostou náklady, ale příjmy zůstávají stejné nebo dokonce klesají. Největší problém jsou podle mě service charges, provozní poplatky.

Tedy správa nemovitosti...

Ano, jsou to správní poplatky za fungování celé budovy. Úklid společných prostor, recepce, bazény, fitness centrum, údržba, bezpečnostní služba, technické zázemí.

V Dubaji jsou tyto budovy často na velmi vysoké úrovni, ale někdo to musí zaplatit. Když jsem kupoval své první apartmány, vyšly mě přibližně na 12 tisíc korun měsíčně za byt. Dnes platím necelých 22 tisíc. To je téměř dvojnásobek. Problém je, že příjem z pronájmu se za tu dobu nezvýšil. Naopak, dnes je nižší.

Takže náklady rostou, ale příjmy klesají.

Přesně tak. To je podle mě největší problém dnešní Dubaje. Mnozí stále mluví o vysokých výnosech, ale už neřeknou, že náklady se za poslední roky dramaticky zvýšily. A když se vám zdvojnásobí fixní náklady, matematika jednoduše přestane fungovat.

O kolik jsi musel snížit nájem?

Můj byt v Business Bay jsem pronajal přibližně o 25 procent levněji než před rokem. A to se bavíme o jedné z nejlepších lokalit v Dubaji, ne o projektu někde na okraji města.

Poslední období samozřejmě ovlivnily i geopolitické události.

Velmi. Někteří se snaží na sociálních sítích tvrdit, že se nic neděje a turisté stále přijíždějí. Já jsem tam byl osobně a můj pocit byl úplně jiný. Ulice byly výrazně prázdnější. Dovoluji si tvrdit, že pokles turismu byl určitě v desítkách procent. Já jsem měl pocit, že Dubaj působila úplně jinak než dřív.

Samozřejmě, někdo může mít jiná čísla, ale já hovořím o tom, co jsem viděl a co jsem pocítil na vlastních bytech.

Když to celé vypuklo, nad čím jsi jako investor zpočátku přemýšlel?

Nejsem splašený investor. Každý konflikt jednou skončí a nechtěl jsem dělat ukvapená rozhodnutí. Na druhé straně tento vypadá vážněji a trvá mnohem déle, než si mnozí mysleli. Proto si už nemyslím, že se Dubaj vrátí na úroveň, na jaké byla před pár lety.

Ty říkáš, že pociťuješ klesající čísla už delší dobu, čím si to vysvětluješ?

Dubaj staví obrovské množství nových projektů. Každý rok přibývají další a další budovy. Jenže turisté nepřibývají stejným tempem. Většina návštěvníků a návštěvnic chce bydlet v blízkosti Dubai Marina, Burj Khalifa nebo u Dubai Mall.

Nechtějí bydlet někde v projektu uprostřed pouště jen proto, že budova má logo Mercedesu nebo jiné luxusní značky. Realitní makléři vám ukážou krásnou vizualizaci a řeknou, že je to skvělá investice. Už vám ale neprozradí, že turisté odtud budou každý den dojíždět čtyřicet minut autem.

Mnoho realitních makléřů a makléřek říká, že se z toho Dubaj určitě vzpamatuje. Máš takový pocit?

Velká část turistů jednoduše nechce cestovat do regionu, kde existuje byť jen malé bezpečnostní riziko. Ano, pravděpodobnost, že se něco stane přímo v Dubaji, je nízká. Ale když cestujete s rodinou nebo s dětmi, mnoho lidí si řekne, že raději půjde někam, kde takové otázky vůbec řešit nemusí.

Válka celý proces jen urychlila, ale sleduji klesající tendenci už přibližně čtyři až pět let.

Ani nulové daně už nikoho nelákají. Mnoho lidí stále opakuje, že Dubaj je daňový ráj, ale situace se změnila. Zavedla se zde devítiprocentní daň z příjmů právnických osob. Bývala to nula. To znamená, že i firmy, které tam šly kvůli nulovým daním, začínají přehodnocovat, zda jim to stále dává smysl.

Kdybys dnes své byty prodal za reálnou tržní cenu, byl bys po započítání všech nákladů v zisku nebo ztrátě?

Když prodáváš byt, přibližně čtyři procenta z ceny zaplatíš úřadu Dubai Land Department jako transakční poplatek. Mnoho lidí při výpočtech počítá jen s tím, za kolik byt prodají. Už ale nepočítají s tím, kolik je bude stát samotný prodej. A najednou zjistí, že zisk se opět zmenšil.

Zkoušel jsi zjišťovat, za kolik bys byty mohl aktuálně prodat?

Realitní makléři mi řekli, že pokud je chci prodat rychle, měl bych jít přibližně o 30 procent pod cenu, za kterou jsem je koupil. To jsem odmítl. Dnes raději čekám. Nechci dělat ukvapená rozhodnutí, ale je pravda, že momentálně jsem v situaci, kdy nevím říct, co bude správný krok.

S Dubajem se spojuje ještě jeden fenomén. Influenceři a influencerky, tradeři a traderky či kryptopodnikatelé a kryptopodnikatelky, kteří na sociálních sítích ukazují luxusní život. Setkal ses s tím osobně?

A velmi zblízka. Dokonce můj vlastní nájemník byl realitní agent. Na Instagramu působil jako milionář. Fotil se v mém bytě, ukazoval luxusní život, občas si půjčil Ferrari, udělal si pár fotek a člověk měl pocit, že vlastní půlku Dubaje. Realita byla úplně jiná.

Bydlel ve sdíleném bytě s dalšími lidmi. To je podle mě přesně problém sociálních sítí. Mnoho lidí si vytvoří obraz úspěchu, který ve skutečnosti vůbec neexistuje.

Narážíš také na to, že právě přes tento životní styl se často prodávají další produkty, kurzy, investice nebo obchodní spolupráce?

Přesně. Mnoho mladých lidí si řekne: „Chci mít takový život jako on či ona.“ A právě na tom je postavený celý byznys. Ukážu půjčené Ferrari, hodinky, apartmán s výhledem na Burj Khalifu a lidé získají pocit, že když si ode mě koupí kurz nebo začnou investovat přese mě, budou žít stejně. Skutečně bohatí lidé podle mě nemají potřebu každý den dokazovat na Instagramu, že jsou bohatí.

Na Instagramu jsi zmiňoval například i to, že jsi narazil, protože neumíš arabsky. Při čem konkrétně? Když se dostanete do právního sporu, zjistíte, že realita je mnohem složitější. Měl jsem nájemníka, který zaplatil první nájem a pak jednoduše přestal platit. Myslel jsem si, že to vyřeším podobně jako na Slovensku. Ale najednou zjistíte, že jste v arabské zemi, neovládáte jazyk a celý systém funguje úplně jinak.

Jak dlouho se ten spor nakonec řešil?

Rok a tři měsíce. Když neumíte arabsky, jste ve velké nevýhodě. Musel jsem si zaplatit právníka, protože bez něj bych se prakticky nikam nepohnul. Byl jsem na policii, byl jsem na Dubai Land Department, absolvoval jsem online jednání. A i když se mi nakonec podařilo nájemníka vystěhovat, peníze jsem už nikdy neviděl. Neměl účet, nešlo mu zajistit žádné peníze, z kterých by mi pak zaplatili. Zůstala mi jen ztráta. I o tomto by měli investoři vědět.

Vyzkoušel jsi i Airbnb nebo jen dlouhodobý pronájem?

Vystřídal jsem všechny modely. Airbnb, měsíční pronájmy i klasické dlouhodobé nájemníky. A paradoxně mi nejlépe vyšel právě dlouhodobý pronájem.

Čím to bylo?

Správcovské firmy si berou přibližně 20 procent z příjmů a zároveň máte velmi malou kontrolu nad tím, co všechno vám účtují. Každou chvíli se objeví nějaká oprava, servis nebo výměna spotřebičů.

Jednou mi přišla faktura za výměnu nebo opravu pračky ve výši v přepočtu přibližně sedmi tisíc korun. Jsem přesvědčen, že reálná cena té práce byla možná poloviční. Jenže když jste tisíce kilometrů daleko, velmi těžko si ověříte, co je ještě přiměřené a co už ne. A takových drobných položek se za rok nasbírá mnoho.

Nakonec jsi tedy od Airbnb úplně ustoupil?

Ano. Když jsem si po roce porovnal čísla, zjistil jsem, že na klasickém dlouhodobém nájemníkovi jsem vydělal více. Neměl jsem tolik starostí, nemusel jsem řešit neustálé opravy, úklidy ani vysoké provize správcovských firem.

Kdybys se dnes rozhodoval znovu, kam bys investoval?

Dnes bych se díval úplně jiným směrem. Velmi mě zajímá Sardinie, konkrétně Alghero. Dívám se i na Kyrgyzstán, kde roste počet obyvatel i ekonomika.

Zajímavé je pro mě i Thajsko, ale tam bych kupoval výlučně apartmán. Pozemek nebo dům jako cizinec vlastnit nemůžete, protože většinový podíl musí mít domácí občan.