Nepodařilo se uložit změny. Zkus se nově přihlásit a zopakovat akci.
V případě že problémy přetrvávají, kontaktuj prosím administrátora.
OK
Michal nám prozradil, jak objevil jednu nájemnici na Amaterkách.
Představ si, že pronajímáš apartmán přes Airbnb. Někdo si rezervuje byt na týden, zaplatí předem a vše vypadá úplně standardně. O pár dní ti však začnou volat sousedi. Prý se ve vchodu střídají desítky mužů. Když přijdeš byt zkontrolovat, najdeš v něm nepořádek, použité kondomy a prostor plný cigaretového kouře.
I takové situace občas zažívají lidé, kteří pronajímají byty přes Airbnb nebo Booking. Michal, který už 7 let spravuje apartmány v Bratislavě i v Liptovském Mikuláši, říká, že problémové případy se sice objevují, ale ve skutečnosti jsou spíše výjimkou.
„Možná jeden případ ze sta je komplikovaný. Jinak jsou to normální lidé, kteří přijedou na výlet nebo pracovní cestu,“ říká pro Refresher.
Vysvětluje, kolik se dá krátkodobým pronájmem vydělat, jaké chyby dělají majitelé bytů nejčastěji a s jakými situacemi se hostitelé někdy setkávají. Například i s Venezuelankami či Kolumbijkami, které si pronajímají byty na poskytování sexuálních služeb.
Při krátkodobých pronájmech nejde jen o čísla a obsazenost. S desítkami rezervací měsíčně přicházejí i situace, které majitel bytu při klasickém dlouhodobém pronájmu většinou nezažije. Michal říká, že nejrizikovější jsou zejména jednodenní rezervace na poslední chvíli. Právě při nich se podle jeho zkušeností častěji objevují problémy – například prostituce nebo pokusy o krádež.
Přidej se do Refresher Clubu
Co se dozvíš po odemknutí?
Kolik bytů je potřeba vlastnit, aby se člověk uživil.
Jak odhalil jednu nájemkyni přes stránku Amaterky.sk
Jak odhalil venezuelské a kolumbijské escortky v Bratislavě.
„Jednodenní rezervace jsem proto v podstatě zrušil. Když mám slabší období, tak je otevřu, ale tehdy hosty ubytovávám osobně. Nedávám jim automaticky kódy od bytu,“ vysvětluje.
Podle něj se aktuálně v Bratislavě objevuje i specifický typ hostů. Ženy z Kolumbie nebo Venezuely, které si údajně pronajímají byty na „poskytování sexuálních služeb“. Rozhodně to nejsou, kteří si přijeli prohlížet Bratislavský hrad.
Říká, že u takových případů nehraje velkou roli ani to, zda jde o luxusní nebo obyčejný apartmán. Jeden z takových případů si pamatuje dodnes. Přijal rezervaci na jedenáct dní, kterou zaplatila mladá žena ze zahraničí. Když však přijela, něco mu nesedělo.
„Přijela jen s malou kabelkou, bez kufru. Rezervace byla pro dvě osoby, tak jsem se ptal, kde je ten druhý člověk. Tvrdila, že bratranec přijde později. Tehdy jsem se rozhodl, že ji neubytuji,“ popsal.
Rezervaci nakonec zrušil a peníze jí vrátil. Žena podle něj reagovala klidně a pravděpodobně si našla ubytování jinde. „Tyto slečny fungují tak, že jsou týden ve Vídni, týden v Budapešti a týden v Bratislavě,“ říká.
Slováci a Češi vypili celou ledničku a nenechali ani euro
Podle Michala si mnoho lidí představuje pronajímání přes platformy jako jednoduchý způsob výdělku. Realita je však podle něj mnohem složitější. „Je třeba si to hlavně ošetřit po legislativní stránce a dělat to oficiálně. Čili mít živnost nebo s. r. o., registrovat se a odvádět daně. Z ubytování se platí pětiprocentní daň,“ vysvětluje.
Zároveň je důležité připravit byt tak, aby hostům nic nechybělo. Michal si proto vytvořil vlastní seznam vybavení. Obsahuje přibližně čtyřicet položek, které by podle něj měl mít každý apartmán. Jedním z experimentů, které zkoušel, byla i plně vybavená lednička pro hosty. Do bytu nakoupil nápoje přibližně za 70 eur. Pivo, kolu i energetické nápoje a nechal je s tím, že pokud něco vypijí, mohou nechat dobrovolný příspěvek.
„Stalo se mi dvakrát, že hosté vypili úplně všechno a nenechali ani euro. Jednou to byli Slováci a jednou Češi,“ říká se smíchem. Dnes už proto ledničku plní jen symbolicky. „Nechávám tam tři piva, tři coly a tři Red Bully. Hosté zaplatí za pobyt například 200 eur (v přepočtu necelých pět tisíc korun), takže je to spíš milý bonus.“
Jednou z největších chyb podle něj bývá prezentace bytu. Mnozí majitelé používají fotografie z mobilu, což může výrazně snížit zájem hostů. „Fotky prodávají. Lidi zajímá cena, lokalita a fotografie. Já mám každý byt nafocený profesionálním fotografem.“
Z jedné místnosti k 12 apartmánům
Ke krátkodobému pronájmu se dostal poměrně nenápadně ještě jako student. Bydlel v třípokojovém bytě a když mu zůstala jedna místnost volná, rozhodl se ji nabídnout hostům. Fungovalo to jako takzvaný „shared apartment“ – on v bytě bydlel a jednu místnost pronajímal turistům.
Postupně zjistil, že o takový typ ubytování je velký zájem a celý systém dokáže fungovat překvapivě dobře. Dnes spravuje přibližně 12 bytů a kromě pronajímání pomáhá i lidem, kteří chtějí s krátkodobým ubytováním začít.
Nespravuje vlastní byty, ale apartmány, které patří jiným majitelům. Ti často žijí v zahraničí a Michal se za ně stará o celý chod ubytování. Od rezervací a komunikace s hosty až po úklid či řešení problémů. Zisk si následně s majiteli dělí.
Na začátku musel Michal oslovit desítky lidí. „Někdy jsem kontaktoval i 50 majitelů bytů a dohodl jsem se možná s jedním. Bylo to náročné přesvědčit je, aby mi byt svěřili.“ Někteří majitelé přitom byt stále využívají i pro sebe. „Jedna majitelka žije v Německu a přijíždí sem na Vánoce za rodinou. Tehdy bydlí ve svém bytě a mimo toho ho pronajímáme turistům.“
Kolik bytů je potřeba, aby se tím člověk uživil?
Podle Michala se dá z krátkodobých pronájmů vyžít i bez toho, aby člověk vlastnil desítky bytů.
Řekl bych, že přibližně pět bytů dokáže člověku přinést nějaký průměrný bratislavský plat, vysvětluje.
Na začátku si přitom mnoho věcí dělal sám, aby snížil náklady. Úklid prvních bytů řešil osobně, čímž ušetřil peníze za úklidovou službu. „První dva byty jsem uklízel já sám, takže jsem neplatil žádnou uklízečku. Prodával jsem tam vlastní čas,“ říká.
Když však přibyly další byty, už to časově nestíhal. Zejména přes víkendy, když hosté odchází ve stejném časovém okně. „V neděli často odcházejí hosté mezi jedenáctou a třetí. Když máš najednou uklidit čtyři byty za pár hodin, tak to už jeden člověk nestíhá,“ vysvětluje. Dnes proto spolupracuje s úklidovou službou.
Z hlediska výdělků se podle něj dá při dobře obsazeném bytě dostat na zajímavá čísla. V Bratislavě zvládne jeden byt obsadit přibližně na 24 až 25 nocí za měsíc.
V nejlepších měsících pak jeden byt vygeneroval klidně i 44 tisíc korun. Z této částky se však ještě odečítají náklady. Úklid může stát přibližně 5,8 tisíc měsíčně, dalších pět procent tvoří daň z ubytování a jsou tu i další drobné výdaje. „Na konci jsme přibližně na těch 30 tisících za byt,“ dodává.
Podle Michala však jde spíše o lepší scénář a ne každý měsíc vypadá stejně. Krátkodobé pronájmy jsou totiž do velké míry sezónní byznys. V Bratislavě jsou silné zejména letní měsíce a zimní sezóna, zatímco jaro bývá slabší.
Zdroj: archív respondenta Michala
Každého hosta je lepší prověřit
Při některých rezervacích se podle Michala vyplatí udělat menší internetový průzkum. Pokud má z hosta špatný pocit, zkusí si o něm zjistit víc na sociálních sítích.
„Někdy si otevřu Facebook nebo Instagram, abych viděl, kdo vlastně přijde. Byznys cestující často mají LinkedIn, kde vidíte, že pracují pro firmu a jsou v Bratislavě na služební cestě. Profil prostitutky vypadá úplně jinak,“ vysvětluje.
Jeden z případů ho dokonce přivedl až na známou slovenskou stránku Amaterky.sk. „Měl jsem pocit, že něco nesedí, tak jsem si ji vygooglil. Gruzínka, 21 let, profilová fotka vypadala úplně normálně. Ale když jsem šel na Amaterky.sk a dal filter na Gruzínky, byla tam jen jedna. A byla to ona,“ vzpomíná.
Rozhodl se proto jít byt zkontrolovat osobně. „Zaklepal jsem, slyšel jsem, že tam někdo je, ale nikdo neotvíral. Když jsem vešel dovnitř, byla tam s asi padesátiletým pánem. Řekl jsem jim, že prostituce v bytě není dovolena a že musí odejít.“ Dívce dal několik hodin na opuštění bytu a zbytek zaplaceného pobytu jí vrátil.
Ne vždy se však podezření podaří zachytit včas. Jednou se mu stalo, že hosté v bytě bydleli několik dní bez problémů. Až později ho kontaktovali sousedi. „Volali mi, že se tam střídá mnoho mužů. Vždy někdo přijde a za chvíli odchází,“ vzpomíná.
Když přišel byt zkontrolovat, bylo jasné, co se tam dělo. „V bytě byl nepořádek, použité kondomy a zakouřeno. Tehdy jsem to ukončil a hosty jsem vyhodil.“ Podle jeho slov se však takové případy nestávají často. Záměrně se vyhýbá velkým bytům pro větší skupiny. „Když má byt 10 nebo 12 postelí, tak tam chodí rozlučky se svobodou a párty. To přináší problémy se sousedy.“
Většina komunikace se podle Michala točí běžně kolem praktických otázek hostů. „Nejčastěji se ptají, kde přesně se byt nachází, kdy dostanou check-in instrukce nebo jak se dostanou do bytu. Mnoho věcí mám už zautomatizovaných, ale stále se stane, že někdo zavolá o půlnoci, že se mu nedaří najít lockbox nebo neumí otevřít skříňku s klíči.“
„Stalo se mi, že jsem v jedenáct večer sedl do auta a jel přes celé město, protože se hosté nemohli dostat ke klíčům. Zadali správný kód, ale už nezatáhli za páčku. Přišel jsem, zatáhl a otevřel jim to asi za tři sekundy.“
Při přibližně 60 až 80 rezervacích měsíčně jde možná o jeden problémový pobyt. „Dnes si zkontroluji každou rezervaci, fotografie hostů a někdy i jejich sociální profily. U podezřelých rezervací jde často o nové účty bez historie na Airbnb nebo Bookingu. To je signál, že je třeba být opatrný,“ uzavírá Michal.
